Преглед на пазара на търговски недвижими имоти в Москва за януари-февруари 2011 г.

Съдържанието на статията

• Обща динамика на московския пазар на търговски недвижими имоти
• През януари в Москва са построени 110 хиляди квадратни метра. м. на нови офис сгради
• Наемането на офиси в Москва ще продължи да се повишава
• Какво очаква пазара на недвижими имоти през 2011 г.

Продължаващият растеж на икономиката на страната и нейното възстановяване от кризата създадоха благоприятни условия за възстановяване на вътрешния бизнес. В резултат на това търсенето на търговски недвижими имоти нараства в Москва. Поради намаляването на новото строителство на офис и търговски площи по време на кризата има значителен недостиг на пространство. В резултат на това в някои сегменти има увеличение на цените и наемните цени.

обсъждам

• Обща динамика на московския пазар на търговски недвижими имоти
• През януари в Москва са построени 110 хиляди квадратни метра. м. на нови офис сгради
• Наемането на офиси в Москва ще продължи да се повишава
• Какво очаква пазара на недвижими имоти през 2011 г.

Игор Разживин. Театрален проход вечер. 2010

Обща динамика на московския пазар на търговски недвижими имоти

Според анализатори на консултантската компания RRG през януари 2011 г. на пазара за покупка и продажба на търговски недвижими имоти в столицата не са настъпили големи промени. Въпреки това бяха потвърдени редица дългосрочни тенденции, които бяха очертани през втората половина на 2010 г. Сред основните тенденции отбелязваме голямото търсене на търговски площи в центъра на Москва, повишаването на цените в сегмента на офисите и намаляването на нивото на свободното пространство в офиси клас A и B +..

Максималният дял в структурата на предлагането през януари все още се отчита от офис помещения (48% от всички търговски помещения). 2-ро място – производствени и складови помещения – 27%, след това отидете – търговски площи – 16% и безплатни помещения – девет%.

Общо 1099 имота на стойност 8,848 млрд. Долара бяха обявени за продажба на столичния пазар на търговски недвижими имоти през януари, общата площ на който – 2106 хил. Кв. m.

Експертите отбелязаха през януари значителен спад в предлагането на търговски недвижими имоти. В сравнение с декември в количествено изражение предлагането намалява с 16% и като обща площ – с 15%. Това намаление се дължи на големия брой празници, а на собствениците са останали само 2 последни седмици от месеца, за да рекламират имотите си. Ако го сравним със същия период на 2010 г., тогава можем да заявим, че предлагането остана практически на същото ниво..

Среднопретеглената цена в сравнение с декември 2010 г. нараства през януари с 3% и възлиза на 4202 долара на кв.м. тези промени обаче най-вероятно са свързани с падането на щатския долар със същите 3%.

През януари 2011 г. общото предлагане на търговски площи в центъра на столицата е намаляло с 15%, което е пропорционално на общото намаление на „ваканциите” в предлаганите търговски недвижими имоти. Извън градинския пръстен намалението на предлагането с броя имоти през януари е 13%.

Дългосрочната динамика на цените за сегмента на дребно на пазара остава доста стабилна.

Офис площите през януари спрямо декември 2010 г. в центъра се увеличават с 4%, докато извън градинския пръстен цената се увеличава с 2%. Обърнете внимание, че този пазарен сегмент започна да се възстановява от кризата много по-късно от търговския. В момента обаче има ясна тенденция, характеризираща се с постепенно покачване на цените за офис площи в столицата. Обемът на офертите на офиси по брой през януари намалява с 18% и по обща площ – с 16%.

Производствени и складови съоръжения Е единственият вид търговски недвижими имоти на пазара, който все още е в застой. Обемът на предлагане на тези обекти през януари 2011 г. намалява с 26% по отношение на количеството и като обща площ – с 14%. Общо 84 обекта бяха предложени на капиталовия пазар с обща площ от 855 хиляди квадратни метра. м. Цената на промишлените складове също спадна, намалението беше 4%.

Що се отнася до февруари 2011 г., считано от 20-ия ден на текущия месец, обемът на предлагане на обекти на московския пазар на търговски имоти в сравнение със същия период на миналия месец се увеличава с 14,3% в количествено изражение, а общата площ на пуснатите на пазара обекти намалява с 5, т.е. 2%. За продажба бяха предложени общо 865 обекти за търговски недвижими имоти с обща площ 1404 хиляди квадратни метра. на стойност 6 милиарда долара.

Алена Дергилева. Нов живот на Стария Арбат. 2007

Среднопретеглената цена през февруари намалява с 2,7% и възлиза на 4089 долара за кв. м. В структурата на пазара на търговски недвижими имоти в столицата по отношение на общата площ водещото място все още заемат офис помещения, чийто пазарен дял е 59,2%. Второто място е заето от съоръжения за производство и съхранение, техният дял – 21,8%, дял на търговската площ – 12,2%.

По отношение на общите разходи офис площите също са водещи в структурата на пазара в Москва (техният дял – 66,4%). Тогава идва търговската площ? 18,1%, а делът на производствените и складови помещения беше? 8,3%.

През януари в Москва са построени 110 хиляди квадратни метра. м. на нови офис сгради

Според международната консултантска компания Cushman & Уейкфийлд, в Москва през януари 2011 г., бяха пуснати в експлоатация почти 110 хиляди квадратни метра. м. от нови офисни площи от клас A и B.

В същото време е построена само една класа офис сграда „А“ („Бизнес център Призма“) с площ от 10 хил. Кв. М. И така, общият обем на предлаганите висококачествени офис недвижими имоти в столицата в момента е 11,8 милиона квадратни метра. м. Според прогнозите на анализаторите на компанията, въпреки сравнително високите цифри през януари, до края на 2011 г. общият обем на ново строителство едва ли ще надхвърли 600 хил. кв. м..

Припомнете си, че през 2010 г. в руската столица бяха построени и пуснати в експлоатация почти 700 хиляди квадратни метра. м. офис сгради от клас „А“ и „Б“. Това е с 60% по-малко в сравнение с 2009 г. Следователно има ясна тенденция в намаляването на обема на строителството на офис недвижими имоти. Има много малко нови проекти. Изграждането на много съоръжения, които в момента се въвеждат в експлоатация, започна преди кризата. А нуждата от висококачествени офис площи само нараства.

Владимир Качанов. Дъжд на Петровка. 1981

Според анализатори в Paul`s Yard в Москва, най-търсените в момента са офис помещения с клас „А“, завършващи в центъра на града и традиционно популярни квартали – Югозапад и Запад.

Наемането на офиси в Москва ще продължи да се повишава

Според прогнозите на Алексей Богданов, директор на отдела за офис недвижими имоти и партньор на S.A. Ricci / King Sturge, цените за наем на московски офиси от клас A и B + ще нарастват с около 4% на всяко тримесечие. Анализаторът каза още, че поради значително увеличеното търсене на висококачествени офис площи, наемните цени в клас B- също ще растат, според прогнозите му растежът ще е средно 2% на тримесечие.

Според S.A. Ricci / King Sturge от началото на 2011 г. наемните цени на офис площи в руската столица вече са се увеличили с почти 15%. Най-бързият растеж на наемните цени се наблюдава за офиси, разположени в зоните Градина и Булевард. Средните наемни цени тук са за офиси от клас А – 700 долара годишно на кв. m, клас „B +“ – 600 долара годишно на кв. м. и върху площ от клас „B-“ – 420 долара годишно на кв. m.

Цената за наем на офис сгради в зоната на третия транспортен пръстен, за обекти от клас А е – 460 долара годишно на кв. m, за обекти от клас „B +“, „B-“ – съответно 350 долара и 230 долара годишно на кв. м. В рамките на Околовръстния път на Москва наемните цени за офиси от класове „A“, „B +“, „B-“ са съответно $ 400, $ 360 и $ 190 годишно на кв.м. m.

Обърнете внимание, че настоящите цени за наем на офис площи в Москва вече са достигнали нивото на пролетта на 2009 г., когато цените все още бяха далеч от срива. И общата тенденция на повишаване на цените продължава. Според Денис Колоколников, генерален директор на консултантската агенция RRG, разликата между разходите за офис площи в центъра и в покрайнините на Москва не само достигна, но и надхвърли периода преди кризата, когато обектите в центъра на столицата бяха два пъти по-скъпи или повече. Според експерта, сега има разлика от повече от 135%. По време на ниските разлики в цените бяха само 90%. Това се потвърждава от значителния ръст на търсенето на офис площи в центъра поради ограничения потенциал за растеж на ново пространство..

Аполинарен Васнецов. Стара Москва. Градски площад от 17 век

През 2011 г., според прогнозите на S.A. Ricci / King Sturge, броят на сделките за покупко-продажба и лизинг ще се увеличи, както и броят на сделките за предоговаряне на лизинг ще намалее. Освен това средният обем на наетите офис площи ще расте. Най-активните участници на пазара ще бъдат компании от банковия, индустриалния и финансовия сектор. Големият брой текущи сделки за покупко-продажба и лизинг с участието на големи индустриални предприятия дава възможност да се продължи настоящата тенденция.

През 2011 г. според експерти такива големи руски банки като Сбербанк на Русия, Росселхозбанк и Райфайзен Банк обмислят възможността за придобиване / лизинг на нови офис недвижими имоти в столицата. Някои индустриални компании също не изключват възможността за наемане или закупуване на нови офис площи..

Какво очаква пазара на недвижими имоти през 2011 г.

През 2011 г. тенденциите, очертани през миналата година, ще продължат. Кризата постепенно губи позиция, така че търсенето на пазара на търговски недвижими имоти вероятно ще се засили. Вероятно ще има недостиг на свободно пространство и в резултат цените и наемните цени в някои пазарни сегменти ще се повишат..

Наемните цени за висококачествени офисни имоти могат да нараснат с 10-15% през годината. В същото време наемът на търговски площи е малко вероятно да се повиши. Това се дължи на значителния обем на въвеждане в експлоатация на нови търговски центрове.

Като цяло балансът между търсене и предлагане ще се наблюдава, както вече беше казано, търсенето ще расте, но няма да се върне на нивото преди кризата през 2011 г..

Малък дял от нови качествени недвижими имоти, появяващи се на пазара във всички пазарни сегменти, ще се търси на първо място, тези площи бързо ще бъдат придобити и запълнени от наематели.

Принудителното прекъсване в изграждането на нови помещения по време на кризата може да доведе до факта, че пазарът може да се сблъска с недостиг на помещения в някои пазарни сегменти..

Като цяло може да се отбележи, че през 2011 г. пазарът на търговски имоти в столицата постепенно ще продължи да достига нивото на цените и предлагането преди кризата в почти всички сегменти..

Предвижда се и възстановяването на инвестиционния пазар. Както собствениците на имоти, така и потенциалните купувачи ще станат по-активни и желаещи да правят компромиси. В резултат на това е вероятно увеличение на инвестиционните проекти на пазара на търговски недвижими имоти..