Преглед на пазара на недвижими имоти в Москва през февруари 2011 г.

Съдържанието на статията

• На вторичния пазар на жилища ситуацията остава доста стабилна
• Пазарът на нови сгради забележимо оживи през февруари
• Какво ще се случи по-нататък

Изминалият февруари добави много интриги към доста сложна ситуация на вътрешния пазар на недвижими имоти. От една страна, има обстоятелства, при които цената на жилището трябва да се повиши и то доста бързо. Кризата вече отстъпва.

Михаил Бровкин. Kotelnicheskaya насип. 2005

Ипотечното кредитиране започна да се възражда, което става все по-достъпно. Не може да се вземе предвид ръстът на цените на петрола, цените на черното злато попаднаха през февруари. Всичко това на фона на ниските темпове на ново строителство на жилища в столицата, изглежда, би трябвало да тласна цените на апартаментите нагоре. Но въпреки всичко, цената на квадратен метър не бърза да расте.

На вторичния пазар на жилища ситуацията остава доста стабилна

Според аналитичния център „Показатели на пазара на недвижими имоти“, през февруари 2011 г. индексът на цената на жилищата в столицата се е увеличил с почти 1% от $ 4530 на $ 4573 на квадратен метър, тоест ръстът е минимален и е на нивото на инфлацията. Това от своя страна може да се дължи и на спада на курса на долара през февруари. Що се отнася до цените на рублите за апартаменти в Москва, те остават на мястото си. Така през февруари средната цена на квадратен метър в Москва в рубли е била около 135 хиляди рубли на квадратен метър.

Жилищата в икономична класа са в най-голямо търсене в Москва.

Ако вземем предвид промяната на цените по видове жилища, тогава ситуацията не е еднаква. Най-голямо увеличение на цените се наблюдава при сегменти с ниски разходи: панелни къщи (+ 1,3%), включително стар жилищен фонд, едностайни (+ 1,2%) и двустайни (+ 1,1%) апартаменти. В скъпите модерни монолитни тухлени къщи има дори спад на цените (-0,9%), почти няма увеличение в сегмента на многостайните апартаменти (+0,2). Следователно, както и през януари, жилищата в икономична класа са в най-голямо търсене в Москва. Евтините апартаменти се отмиват от пазара и темпът на растеж на цените на апартаментите в по-ниската ценова категория се увеличава.

Цената на апартаментите в кварталите на столицата през февруари се характеризира със сходна динамика – най-големият плюс бе отбелязан в евтините жилищни райони: Южно Медведково, Северное Медведково, Перово, Бабушкинская, Щукино, Тушинская, Жулебино, Метрогородък, Покровское-Стрешнево, Богородское и др. Увеличението на цените в тези области е средно 1,8% до 2,2%. В същото време в много скъпи райони на центъра на Москва цените през февруари се оказват дори в червено, например: Марксист, Пушкинская, Тверская, Курская, Чеховская, Александровска градина, Маяковская, Фрунзенская, Библиотека на Ленин, Спортивна, Смоленская, Хамовника, Тагайска, Таганска, Таганка , Боровицкая (от -1% до -0.4%).

Ако вземем предвид динамиката на цените на апартаментите през февруари 2011 г. по райони на Москва: Централна област непроменена, Западен окръг – в лек минус (-0,2%). Най-евтините райони са в най-голям плюс: всички области извън Околовръстния път на Москва (+ 1,9%), както и Източният район (+ 1,0%) и Североизточния район (+ 1,4%).

Пазарът на нови сгради забележимо оживи през февруари

След лек спад на активността на капиталовия пазар на нови сгради, отбелязан през януари, февруари, както всъщност беше предвидено, бе белязан от забележимо активиране както на предприемачите, така и на потенциалните купувачи. Според анализатори на компанията Azbuka Zhilya, през февруари 2011 г. потенциалното търсене на нови сгради, което се определя от броя на исканията от потенциални купувачи, както в Москва, така и в района на Москва, се е увеличило с 10-15% в сравнение с януари.

Юрий Пименов. Сватбата е на утрешната улица. 1962

Според изследователите този факт се дължи и на факта, че в края на януари значителна част от клиентите, които се обърнаха към тях, просто нямаха време да вземат решение за закупуване на жилище и отложиха сделката за февруари. В резултат на това броят на апартаментите, закупени в нови сгради, е над два пъти през февруари спрямо януари.

Освен това през февруари някои разработчици изнесоха новите си имоти на пазара. В резултат броят на новите жилищни сгради в строеж при открита продажба в Москва се увеличи с 1,8% и почти достигна 370 единици, броят на апартаментите, предлагани на пазара в сравнение с януари, от своя страна, се увеличи с 3,4%.

Според Артьом Ржавски, ръководител на отдела за консултации и анализи на агенцията Azbuka Zhilya, разработчиците в района на Москва започнаха да популяризират нови проекти още по-активно. В същото време търсенето на съществуващите предложени обекти значително надвишава столичните показатели. Така, според компанията, през февруари 2011 г. на пазара на нови сгради в района на Москва, както броят на предложените имоти (приблизително 700), така и броят на апартаментите за продажба се увеличават с 2,3% в сравнение с предходния месец..

Също така си струва да се отбележи, че през февруари в Москва бяха подновени продажбите в няколко луксозни жилищни комплекса. Това доведе до факта, че средната цена на кв. м в новите сгради в столицата се увеличава с 2,5% в сравнение с януари: като се вземат предвид жилища от по-високи ценови категории, цената беше около 211 хиляди рубли.

Според много експерти няма пряка връзка между динамиката на цените на петрола и цените на недвижимите имоти..

В региона на Москва не се наблюдават подобни тенденции. В района на Москва най-търсеното жилище все още са апартаменти в икономична класа. Някои от стоящите съоръжения са преминали в по-висок етап на готовност. В същото време на пазара навлезеха няколко нови проекта, което компенсира темпото на динамиката на цените.

В края на февруари 2011 г. средната цена на кв. м в нови сгради в района на Москва възлиза на 63,1 хиляди рубли. Следователно цената остана на нивото от януари.

Защо цените на жилищата не нарастват бързо след нарастващите цени на петрола и забележимото възстановяване във финансовия сектор?

Първо, пазарът не реагира веднага на тези фактори, има забавяне във времето. Ако до края на февруари петролът поскъпне до рекордни нива (120 долара за барел на Brent), това ще се отрази на пазара на недвижими имоти само няколко месеца по-късно. Но дори и тук не е толкова просто. Както знаете, петролът започна да поскъпва още в края на миналото лято, когато до края на 2010 г. той нарасна от 70 долара за барел до 95 долара, тоест ръстът вече беше 35%. В същото време няма значителни скокове на цените на пазара на недвижими имоти както през есента, така и през зимата..

Според много експерти няма пряка връзка между динамиката на цените на петрола и цените на недвижимите имоти. Несъмнено те са взаимосвързани в рамките на общата макроикономика. Тази връзка обаче е нелинейна и не е толкова проста, че би било възможно да се извлече какъвто и да е точен модел на влиянието на цената на черното злато върху недвижимите имоти в Русия. Ако анализираме общата ситуация, през последните години недвижимите имоти и петролът по-често показват не обратната динамика, но се повтарят взаимно.

Що се отнася до текущия дефицит на нови сгради в столицата, и тук картината не е еднозначна. Всъщност, обемът на въвеждане в експлоатация на нови жилища в Москва през последните няколко години значително е намалял от 4,8 кв. м. през 2007 г. до 1,8 милиона квадратни метра. м през 2010 г. Трябва да се отбележи обаче, че от 4,5 – 4,8 милиона кв. М., Които са построени преди кризата, само около 1,5 милиона кв.м са пуснати за свободна продажба на пазара. Останалите 70 – 80% са за социални жилища, т.е. изградени за сметка на бюджетни средства. Следователно обемът на предлагане на нови жилища на пазара остана на приблизително същото ниво, както преди кризата.

Какво имаме в резултат? Изглежда, че има много причини за повишаването на цените, но при по-внимателно проучване, тяхното обективно въздействие върху руския пазар на недвижими имоти е много противоречиво..

Какво ще се случи по-нататък

От всичко изброено по-горе можем да заключим, че през следващите месеци няма причина да очакваме рязък скок на цените на квадратен метър в Москва и наистина в цяла Русия. Напълно възможно е текущите темпове на растеж на средните ценови показатели да бъдат около 1-2% на месец. Обърнете внимание, че промяната на валутния курс ще направи собствени корекции на нивото на цените. Ако доларът продължава да отслабва, тогава с увеличение на цените на жилищата в рубла в столицата с 1%, ръстът на цените в доларово изражение може да бъде – 2-3% или дори повече.

През втората половина на 2011 г. според някои експерти може да се очаква по-интензивен ръст на цените, който ще падне главно на жилища в икономична класа. Първо, това може да е свързано с изборите, защото това е поведението на цените, което се наблюдава по време на изборите през 2004 и 2008 г. Второ, въздействието върху вътрешния пазар на недвижими имоти от глобалната инфлация, която набира скорост поради неоправданото отпечатване на неподдържани пари, е напълно възможно. При такива условия недвижимите имоти могат да започнат да го печелят с по-бързи темпове. В този случай динамиката на цените на рублите ще отразява ситуацията по-обективно в цената на долара.

Като цяло не трябва да се очакват резки скокове на цените на недвижимите имоти в столицата през цялата година.