Съдържанието на статията
Програмата на московското правителство за събарянето на пететажни сгради може да се сблъска с редица проблеми. Като част от програмата за реконструкция на пететажния фонд, изчислена до 2010 г., московските власти възнамеряват да събарят около 6 милиона квадратни метра. м разрушен корпус. Въпреки интереса на редица големи предприемачи към мащабни инвестиционни договори, предприемачите обръщат все повече внимание на местоположението на парцелите за последващо развитие и класа на къщите, които се строят. Според експерти, проблеми с изпълнението на програмата могат да възникнат в редица съоръжения, по-специално в „престижните“ източни и югоизточни райони.
Пет етажна история
Началото на мащабната реконструкция на панелния пететажен жилищен фонд в Москва е положено още през 1995 г. със съответно постановление на московското правителство. Декретът на правителството на Москва от 20 януари 1998 г. „За напредъка на реконструкцията на пететажния и разрушен жилищен фонд на града до 2000 г.“ се превръща в основен документ, определящ стратегията и тактиката на работа по реконструкцията на пететажни сгради. В резултат на това, още през 1998 г., 335,7 хиляди квадратни метра бяха съборени. м на пететажни панелни къщи и възложи 933,5 хиляди квадратни метра. м на ново жилищно пространство.
През 1998 г. над 6 хиляди семейства са преместени от съборените сгради. В същото време за периода 1997-98 г. делът на града по инвестиционни договори нараства от 29% на 32%.
Оттогава като част от програмата правителството на Москва прие редица заповеди за увеличаване на обема на реконструкцията, а през лятото на миналата година се появи програма за реконструкция на пететажния фонд до 2010 г. Според компанията „Нова“ Площад „от 2000 до 2010 г. се планира събарянето на пететажен панелен жилищен фонд в размер на 6 милиона квадратни метра. m.
Според Ераст Жиряков, ръководител на строителни проекти на ЗАО „МИАН-Девелопмънт“, панелът „Хрушчови“, чийто 25-годишен експлоатационен живот отдавна е изтекъл, предстои да бъде съборен..
Освен това поради принудителното преселване бяха разрушени и „по-младите“ пететажни сгради. Такава ситуация, например, се развива на строителните площадки на Третия транспортен пръстен и в райони, където стратегическите задачи на града се решават. „Онези сгради, които пречат на развитието на града, се събарят“, казва Жиряков.
Според Дмитрий Попов, ръководител на аналитичния отдел на Нова Площад, в момента програмата се развива най-активно в райони, където вместо пететажни сгради, предприемачът има възможност да изгради елитни жилища и къщи от бизнес клас. „Най-яркият пример е„ Квартал на Ленински “, който се продава от компанията„ Квартал “от много години.
Но в отдалечените жилищни райони, особено в най-престижните райони на Югоизточна и Източна Европа, където рентабилността на реконструкцията е много по-ниска, проблемите с изпълнението на събарянето на пететажни сгради са доста вероятни „, – прогнозира Дмитрий Попов.
Капризите на разработчиците
За разработчиците участието в проекти за реконструкция може да бъде икономически неизгодно поради разходите за разработване на нови територии, изграждане на пътища и нови комуникации. „Всеки конкретен пример трябва да се разглежда отделно, но от търговска гледна точка инвестиционните договори за реконструкция на пететажен фонд все още не носят супер печалби на предприемача, по-скоро това е възможност за малка компания да влезе на пазара и да„ освети “името си“, казва Пени, ръководител на отдела за луксозни имоти Lane Realty Александър Зимински.
Въпреки това повечето от проектите за реконструкция на пететажния фонд се изпълняват от големи разработчици: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 и SU-155, с участието на компании като MFS-6 и MSM-5, които нямат собствени производствени мощности за панели. Презаселването и разрушаването се извършват от „Квартал“, „Дон-Строй“, „Крост“ и други..
„Проектите за саниране предимно привличат сериозни инвеститори със собствени строителни ресурси. Подобни обеми са възможни само за доста големи компании, тъй като говорим за значителни инвестиции. В края на краищата това не е просто изграждане на къща, а проект, включващ разрушаване, строителство, организация на преселване на жители“, каза той. – казва Ераст Жиряков. „За разработчика реализацията на подобни проекти е възможност за“ работа за бюджета „, тоест за“ къси „пари, които винаги идват навреме. Освен това това са допълнителни обеми, които никой сега не отказва“, съгласен е заместник генералният директор на групата фирми СУ-155, директор на строителния отдел Валери Грачев.
Според него обаче често има случаи, когато инвестиционните договори за предприемачи стават просто нерентабилни, „например местоположението на обектите е непривлекателно за бъдещите наематели или изисква скъпа инсталация на сложна техника“..
Основни мотиви
Като цяло за разработчика основният определящ фактор при изчисляването на разходите и рентабилността на проекта е неговият обем: с увеличаването на заетите площи, общата рентабилност на проекта също расте. Поради тази причина разработчиците са привлечени от мащабни проекти с реконструкция на блокове от десетки къщи. „Това се обяснява и с факта, че разходите по обремененията за реконструкцията на пететажен фонд по правило възлизат на 50-60% от общата инвестиция, като по този начин печалбата на компанията расте пропорционално на увеличението на обема на реконструкцията“, добавя Дмитрий Попов.
По този начин днес пазарът е най-заинтересован от инвестиционни договори за обекти в Централния административен окръг (CAD) и в райони, където има възможност за изграждане на високи сгради в бизнес клас. Ползата от предприемача в съотношението на площта зависи от възможностите на освободения обект: от 1: 3 за жилищни райони, където няма ограничения за броя на етажите, до 1: 1 или по-малко за Централния административен район, последвано от изграждането на луксозни жилища. Освен това инвестиционните договори с минимален дял на града, чиито обеми във всеки от проектите се определят от регулаторни документи, са много търсени сред разработчиците. „Например, в някои случаи за всеки заселен жител градът разпределя 25 милиона от общата площ на своя дял на инвеститора. В други, прилагането на преселването, извършено от предприемача, покрива дяла на града..
Но също така са известни случаи, когато след преселване градът остава дължащ се на предприемача, в резултат на което последният е получил застрояване в други райони „, казва Ераст Жиряков. Въпреки това, сега практиката показва, че делът на града варира от 30% за спални крайградски райони до 50% в CAD с последващото изграждане на луксозни жилища.
Проблем с преселването
Обикновено преселването на наематели се извършва по метод „вълна“: първо на свободна площадка се изгражда „стартираща“ къща, където се преселва първата пететажна сграда, след това преселената сграда се разрушава и на нейно място се изгражда втора къща. Ако са предвидени повече пететажни сгради за събаряне, това може да се превърне и в отправна точка, но ако реконструкцията е в последния етап, това може да е вече търговска сграда. „Преди преселването на наематели в„ стартираща “къща в същия район по правило се правят опити за преместване в отдалечени райони – сега Кожухово се използва активно за такива цели. как ще стане по-голям брой нови площи на преселената зона “, – отбелязва Дмитрий Попов.
Проблемът с преселването обаче винаги има индивидуално решение. Ако говорим за проекти, в които градът участва, е много по-лесно да се преселват жителите, тъй като административният ресурс позволява на предприемача да реши този проблем възможно най-ефективно. Въпреки това, в случаите, когато преселването се извършва изключително от предприемача, въпросите за заселване трябва да се решават не само с жителите, но и с града. „Обикновено договорите се сключват с държавните унитарни предприятия (например„ Mospereselenie “), тоест градът участва в преселването..
Такова решение е ефективно при условие, че наемателите бъдат презаселени. Ситуацията със собствениците на жилища е много по-сложна, тъй като административните методи не са приложими за тях “, казва Ераст Жиряков.
Според ръководителя на правния сектор на Агенцията за недвижими имоти MIAN Хая Плешицкая, жителите на къщи, предназначени за събаряне, имат възможност да получат не апартамент, а парично обезщетение. „Тази практика не е много популярна, но в съответствие с член 32 от Жилищния кодекс изкупната цена на жилище, условията и другите условия на изкупуване се определят от споразумение със собственика на жилището. Тоест теоретично сумата в споразумението може дори да е по-висока от пазарната цена на апартамента. и всички допълнителни компенсации се оценяват. Ако не бъде постигнато съгласие, въпросът се разглежда в съда.
Но, като се вземе предвид възможната продължителност на процеса, съдебните спорове не са изгодни за предприемача, следователно в повечето случаи страните просто се споразумяват помежду си „, обобщава Плешицкая.
Интересува ме каква е целта на тази програма и как ще се избират сградите, които трябва да бъдат съборени?
Набелязва ли се в бъдещето програма за модернизиране и реновиране на пететажните сгради вместо тяхното събаряне? Каква е идеята зад такава програма и как ще се осигурят финансовите средства за нея?