Как правилно да съставите договор за лизинг

Наемайки апартаменти чрез реномирани агенции за недвижими имоти, наемателите смятат, че им е гарантирана помощ в случай на конфликти със собствениците на жилища. И са силно разочаровани: агентите отказват да участват в местни изложби. Понякога се оказва, че обещанията на брокерите да изберат друго жилище, ако не сте съгласни със собствениците на апартамента, не струват цена – какъвто е случаят с читателите на „Пари“, оставили съобщения на нашия уебсайт. Всъщност само думите, посочени в договора, са ценни. И то не с агенцията, а със самия хазяин.

Внимавайте, зла любовнице

Не можеш да задържиш куче, след това да пушиш и да караш момичета – обхватът на твърденията, които собственикът на апартамента може внезапно да има към наемателя, е поразителен в неговата широта. „Пазарът на жилищни имоти под наем е най-противоречивият пазар на услуги“, категорична е Вероника Панкова, ръководител на Комитета за защита правата на потребителите на услуги за недвижими имоти към Московската асоциация на брокерите (ИДА). „Наскоро имахме такъв случай: млад мъж нае помещение в“ парче копейка „от стара жена, но успя да живее там само месец. Баба я помоли да я масажира, след това да отиде за хранителни стоки, но момичетата не му бяха разрешени от ревност. Често собствениците на апартаменти притесняват наемателите срещу споразуменията, постигнати устно при подписване на договора за наем. Семействата с деца дават много причини за заяждане на злонамерени собственици: казват, че дъщеря ви е нарисувала лице на тапета – реновирайте целия апартамент. Или, напротив, дизайнът на времената на зрял застой е толкова скъп за домакинята, че тя категорично отказва да смени изтъркания тапет. Причината за конфликта между читателката на „Пари“ Елена Михеева, която остави съобщение на нашия уебсайт, и собственичката на квадратните метра, която тя нае, бяха мебели: на наемателя беше забранено да внася свои, нареждайки да живее в местните руини. Накрая се случва всичко да е наред с вашите деца, кучета и скринове, но самият собственик се оказва нещастие, който вярва, че има право да посещава апартамента, нает за вас два пъти седмично, използвайки ключа си. Да не говорим за измамни схеми, когато се окаже, че собственикът, от когото сте наели апартамент, всъщност не е, а обявеният истински собственик изисква спешно да освободи своите квадратни метра.

Подобна история се случи с клиента на агенция „Дефект“ Максим Комов. „Агентът ми вдигна апартамент и заедно отидохме да се срещнем със собственика. Той показа паспорт с разрешение за пребиваване и документ, в който е посочен като купувач на този апартамент. Агентът погледна документите, тъй като в моя договор с“ Defact „беше записано, че трябва да провери Те подписаха договора, аз получих ключовете, собственикът беше предплатен два месеца предварително, агентът беше възложен в размер на 100% от месечния наем “, казва г-н Комов. Когато ден по-късно нещастният наемател пристигна в наетия апартамент с неща, се оказа, че в него вече живеят хора, които го наемат чрез друг агент от същия човек. Оказа се, че собственикът, подобно на документите, показани на него, не е истински: той сам наема апартамент от първоначалния собственик преди месец и половина и подправя документи за собственост. Според г-н Комов агенцията, отговаряща за правната чистота на сделката, първоначално призна вината си и обеща да компенсира разходите (общо те възлизат на 90 хиляди рубли), но не бърза да върне парите. И в един момент на клиента беше казано, че „компанията е закрита“..

Ако обаче предимно прибягват до услугите на единични посредници или псевдо-агенции, които се натъкват на измамници, тогава клиентите на компании за недвижими имоти с големи имена не са защитени от тиранията на собствениците на апартаменти. Днес дадохте на агента значителна сума – месечна такса за нает апартамент (цената за наем на средна „odnushka“ в Москва вече се приближава до $ 1000), утре се скарахте със собственика (който, между другото, веднага получи, според обичайната практика, плащане за два месеца ), отидете в агенцията – и почти сигурно получите завой от портата. Ако не сте били много бдителни при съставянето на договори, нежеланието на агентите да решават проблемите ви вероятно е напълно законно, предупреждава Вероника Панкова от IDA.

Разработване на подробности

Задълженията на брокерите се определят от договора за предоставяне на услуги. Всяка агенция има своя собствена, но можете да видите обща характеристика, която е много неприятна за клиентите: изключително рядко е стандартен договор да съдържа клауза за участието на брокери в бъдеще (тази, която започва на следващия ден, след като страните се ръкуват в избрания апартамент) съдбата на техните клиенти. „Риелърът ви дължи точно толкова, колкото беше обещано в договора. Много агенции за недвижими имоти не искат да бъдат арбитри в случай на конфликт между собственика на имота и наемателя“, казва Вероника Панкова. „Тази позиция отчасти е оправдана, защото никой не може да гарантира това в бъдеще ще има пълно разбиране между наемателя и наемодателя „.

Обикновено наборът от услуги, предписан в споразумението с агенцията, е минимален: търсене на апартамент въз основа на параметрите, посочени от клиента и организиране на неговото гледане. „Броят на опциите за апартаменти в реалния живот, които можем да предложим, значително надвишава броя на офертите, които хората могат да намерят, като четат реклами на стълбове и във вестници“, казва Мария Жукова, първи заместник-директор на Miel-Arenda. Оказва се, според логиката на брокерите, че клиентите им плащат пари предимно за достъп до агентурни бази и възможността да спестят време, което би трябвало да бъде изразходвано за независими разговори към наемодателите. Здравият разум обаче подсказва, че ако днес се намери апартамент за вас, а утре се окаже, че не можете да живеете в него по собствена свобода, тогава е същото, сякаш нищо не е избрано за вас. Следователно, брокерите като правило, в допълнение към споразумението за агенция с клиента си, поемат още едно задължение: те помагат да съставят договор за наем, който регламентира отношенията между собственика на апартамента и неговия наемател. Именно този трудов договор се оказва спънка, когато става въпрос за конфликтни ситуации..

Договорът за наем може да бъде съставен и с наемодателя, когото сте намерили без помощта на брокери. Помощта на професионален адвокат при съставянето на подобна хартия ще ви струва около 3 хиляди рубли, казва Богдан Лескив, адвокат на компанията „Правна защита“. Риелторите не изискват тези пари от клиента: всичко е включено в комисионната. Поради това е възможно понякога подобни договори за потребителски имоти да наподобяват безплатно сирене, включено в комплекса на мишката. Агенцията за недвижими имоти най-често само се уверява, че основните точки са посочени в шаблона на лизинговия договор: срокът на договора, данните от титулярния акт за жилището, процедурата за плащане, месечните разходи за наем, условията за неговото увеличение по време на срока на договора. Но какво ще кажете за момичета, тютюнопушене, домашни любимци и възможността да внасяте собствените си мебели? Няма дума за това в стандартните споразумения за наемане. „Видях договори на един или два листа. Какво може да се напише там?“, Възмущава се г-жа Панкова. „Нормалният договор е поне четири страници. Колкото повече подробности, толкова по-добре“.

„За да избегнете евентуални конфликти със собственика, на първата среща обсъдете с него условията, които са от съществено значение за вас, и поискайте те да бъдат включени в договора за наем“, съветва Мария Жукова от компанията Miel-Arenda. Всички нюанси вероятно не могат да се предвидят. Сред основните експерти се разграничават следните: броят на лицата, които имат право да живеят заедно с вас, процедурата за посещение на апартамента от неговия собственик, настаняване на животни, извършване на ремонт и възстановяване на разходите за него, износ и внос на мебели, пушене на закрито, плащане на сметки, отговорност за щети и недостатъци на имота, броя на гостите, които могат да бъдат в апартамента през деня и през нощта. За да не ви бъде обвинен собственикът за повреда на мебелите му, препоръчително е да прикачите към договора опис на имота, в който всички забелязани щети трябва да бъдат записани.

Особено внимание трябва да се обърне и на документа, удостоверяващ собствеността. Ако посочи, че приносителят притежава само част от апартамента, е необходимо да се получи съгласие (подпис в договора за наем или нотариално заверено съгласие) на останалите собственици, както и на всички лица над 14 години, регистрирани в апартамента. В противен случай един хубав ден един от тях може да се появи на прага ви, декларирайте, че няма къде да живее и законно останете в апартамента. Трудовият договор, сключен между две лица, е легитимен без нотариална заверка, според адвокатите: в документа има достатъчно паспортни данни и подписи на страните. Ако собственикът обвини наемателя в нарушение на договора, той няма да работи, за да изгони наемателя без бой. „Всички спорове по договора могат да се решават само в съда и това отнема средно девет месеца“, казва Дмитрий Николаев, адвокат на Московската адвокатска колегия Юрпрофи. Според адвоката най-вероятно собственикът на апартамента ще трябва да търси истината в съда: полицаят няма да изгони наемателя с лизинговия договор в ръка. „Районният полицай, освен ако не е роднина на собственика на апартамента, дори няма да иска да задълбава в тези проблеми“, смята адвокатът..

Собственикът на апартамента обаче може да съсипе живота на наемателя, без да удря праговете на съда: той просто ще започне да тероризира наемателя с обаждания и посещения. В този случай полетът ви от неадекватен собственик може да се счита за ваше поражение: „Ако решите сами да се изнесете, счита се, че сте прекратили трудовия договор по собствена инициатива“, предупреждава Дмитрий Николаев. „Документите, предлагани от агенцията, обикновено показват, че в В този случай наемателят дори не е длъжен да върне сумата на депозита (същата втора месечна такса, платена веднага след сключване на договора: в случай на нормално развитие на събитията, той преминава към плащане за последния месец от престоя ви на наетата площ. – „Пари“) „.

Но отблъскването на атаките на лудата любовница, без да напускате наетата крепост за една година, също не е приятен вариант. Би било идеално, ако услугата за избор на апартамент не беше официална, а всъщност предоставена. Тоест по прост начин, за да можете да живеете в мир в апартамента, намерен от агентите. Според Вероника Панкова изходът от ситуацията е да използвате услугите на агенции за недвижими имоти, които гарантират, че ако не сте успели да избегнете конфликт с наемодателя, ще бъдете избрани друг вариант за парите, които сте платили веднъж.

Рекламни измамници

Някои брокери говорят за гаранция за своите услуги. Вярно е, че според г-жа Панкова подобни агенции за недвижими имоти в Москва все още могат да бъдат преброени от една страна. По принцип, според нея, това са агенции от среден клас, които се интересуват от формирането на репутацията си. Но какво да кажем за тези, които отдавна са установили репутация на пазара? Кореспондентът на „Денег“ под прикритието на потенциален клиент се обади на агенциите от така наречената „Голяма четворка“, която представлява лъвския дял във всички транзакции: BEST, INCOM, MIAN и Miel. Имаше само един въпрос: гарантирате ли избора на друго жилище за вече платената комисионна, ако собственикът на първия апартамент започне да ме оцелява? В последните три агенции те обещаха да предоставят такава гаранция и условията бяха наречени същите: ако в рамките на три месеца след сключването на договора за наем клиентът е принуден да освободи апартамента по собствена вина, тогава той търси ново жилище безплатно.

„Ако“ собственикът „се окаже мошеник и служител на нашата компания не успя да установи този факт при сключване на договор за наем, ние избираме безплатно нов апартамент за клиента и му връщаме цялата сума на комисионната“, добавя Мария Жукова от Miel-Arenda.

Ако не говорим за измама, тогава риелторът, разбира се, е по-изгодно да уреди конфликта на страните, отколкото да се забърква отново с избора на жилища. Според г-жа Жукова, агентите често успяват да разрешат проблеми: „Има аргументи за всяка ситуация“. „Собственикът почти винаги може да бъде сплашен от полицията или данъчната служба – никой не плаща данъци“ – при условие на анонимност, агент на малка компания за недвижими имоти сподели опита си с „Денги“.

Прави впечатление, че специалистът на компанията „BEST-Real Estate“, който отговори на повикването на кореспондента на „Пари“, беше много изненадан от въпроса за гаранционните задължения, каза, че те нямат нищо от рода и освен това подобни обещания на конкурентите са просто рекламна каскадьорка.

Случаят на читателката на „Пари“ Елена Михеева, уви, потвърждава тази теза. По думите й по време на преговорите във фирмата „ИКОМ-недвижими имоти“ е било обещано да вземе безплатно безплатно жилище в случай на конфликт със собственика на апартамента през първите три месеца от пребиваването му. Но въпреки че кавгата се случи почти в деня след пристигането, агентът каза, че вече е свършил работата си. В отговор на устни оплаквания, твърди наш читател, ръководителят на отдела на дружеството учтиво я посъветвал да отиде в съда. По искане на кореспондента на „Денег“ Елена Михеева провери дали в споразумението й с агенцията има клауза за гаранция, която би позволила да се надяваме на успеха на подобен процес: оказа се, че там нищо не е записано. Агентът й давал гаранции само с думи, така че претенциите срещу него могат да бъдат само в сферата на морала, но не и на закона.

„Всеки месец на заседание на комисията разглеждаме искове срещу различни агенции, отбелязва Вероника Панкова от IDA.„ В повечето случаи оплакванията са свързани с гаранционни задължения. “ Изводът не е труден: каквото и да ви обещае агентът, трябва да го помолите да го покаже на хартия.

В същото време, според г-жа Панкова, ако говорим за брокери, които работят на пазара от дълго време, тогава в половината от случаите конфликтите се решават в рамките на компаниите. Основното е да внесете топ мениджмънта в хода на вашия проблем. Най-лесният начин да направите това е като изпратите заверено писмо с уведомление, адресирано до мениджъра. Също така Вероника Панкова съветва да влияят на агенциите с помощта на обществени организации, към които принадлежи нейният отдел. „Понякога ръководителите на компании се съгласяват да помогнат, само когато започна да говоря с тях от името на комисията“, отбелязва тя и веднага прави резерва, „въпреки че приемаме жалби срещу всички компании, работещи в Москва, можем да контролираме само дейността на тези, които са в Руската гилдия на брокери или в Московската асоциация на брокерите (около 200 агенции) „. Според г-жа Панкова, в една четвърт от случаите страните стигат до приятелско споразумение. Останалите дела са еднакво решени в полза на един от тях. „Ако нашето решение не отговаря на страните, тогава те отиват в съда. Но това е само около 5% от случаите“, – каза представителят на IDA.

Малко наистина стигат до съда, съгласен е адвокат Дмитрий Николаев. „Средното време за гражданско дело в съда е девет месеца. Изпълнителните производства са още по-бавни. Отделеното време, пари и нерви няма да се изплатят“, обяснява той. Брокерите разбират, че не всички техни клиенти са ангажирани защитници на човешките права или съдебни спорове и затова им предлагат толкова лесно да се срещнат в съда. Така че е по-добре да не го доведете до това, като не щадите усилия да прехвърлите в споразумението с агенцията всички гаранционни задължения на последната, а в споразумението с наемодателя – максималния брой нюанси, касаещи вашия начин на живот. Тъй като минималната цена на емисията вече се приближава до 3 хиляди долара, досадната вече не изглежда дребнава.