Преглед на пазара на жилищни недвижими имоти от икономична класа в Киев

Обичайно е да се отнасят до недвижимите имоти от най-достъпната и масова категория, тоест до жилища в икономична класа, обичайно е да се включват апартаменти и къщи в Киев, цената на които, независимо от общата площ, не надвишава 100 хиляди долара..

Александър Лирнер. Киевски реминисценции. 2000

Или апартаменти, цената на един квадратен метър, в който е в ценовия диапазон от 7,5 до 12 000 гривна (от 930 до 1,5 хиляди долара). Разработчиците и брокерите настояват за такава оценка на недвижими имоти от икономична класа в Киев..

Ако през 2003-2004 г., който отчита бума на строителството в Украйна, строителните компании разчитат основно на изграждането на жилищни сгради от бизнес клас и премиум клас, които по това време са били с голямо търсене. Достъпното жилище през годините преди кризата беше представено най-вече на вторичния пазар на недвижими имоти в Киев. След кризата от 2008 г., когато търсенето на апартаменти в бизнес класа намаля в столицата на Украйна с над 30%, а търсенето на апартаменти на достъпни цени леко намаля, разработчиците започнаха масово да издигат нови сгради в икономична класа.

Резултатите от първото тримесечие на 2011 г. също ясно показват, че по-голямата част от потенциалните купувачи на недвижими имоти – 90%, се интересуват от евтини апартаменти, вариращи от 33 до 40 квадратни метра, представени на първичния и вторичния пазар.

Разбира се, цената на жилището до голяма степен зависи не само от коя категория принадлежи новопостроената жилищна сграда, но и от местоположението на апартамента. Така че традиционно най-скъпото жилище в Киев се намира в централните квартали – Печерски и Шевченковски, докато най-евтините апартаменти са представени на пазара на недвижими имоти в кварталите Дарницки и Деснянски..

За сравнение, ако средната цена на 1 квадратен метър жилище в икономична класа в квартал „Шневченски“ е 2,2 хиляди долара, тогава в квартал „Деснянски“ цената на 1 квадратен метър от квадратен апартамент от същия клас е определена на нивото от 1000 долара, а в район „Дарницки“ – 1,2 хиляди долари. Покупката на апартамент в квартал Святошински в Киев няма да струва много повече – средната цена на 1 квадратен метър жилище в икономична класа тук е 1,4 хиляди долара. Между другото, именно район Святошински е лидер в броя на жилищните комплекси в строеж с достъпни апартаменти на стойност до 75 хиляди долара..

Можете да спестите от закупуване на апартамент, като закупите жилище в къща, която все още не е пусната в експлоатация.

Цената на жилището също е силно повлияна не от самия квартал на Киев, а от наличието на удобна транспортна размяна, по-специално, близостта до метростанцията. Разстоянието от метрото може да намали разходите за жилища с 10%. Можете също така да спестите от закупуване на апартамент, като закупите жилище в къща, която все още не е пусната в експлоатация; според разработчиците, жилището в икономична класа в нова сграда в строеж ще бъде по-евтино от закупуването на апартамент на вторичния пазар и в момента, в който къщата бъде пусната в експлоатация, жилищата се покачват до цена средно с 5-10%

Виталий Петровски. 1999

Цената на апартамент също зависи от етажа – жилището на първо и последно ниво традиционно струва 10% по-малко от апартаментите на други етажи, тази тенденция е приложима и за вторичния пазар на недвижими имоти. Въпреки че напоследък последните етажи на новите сгради започнаха да са в голямо търсене – потенциалните купувачи са се изплашили по-малко от повреда на асансьора, течове на покрива и липса на вода, отколкото последните етажи на старите сгради обикновено грешат, а предимствата на такива жилища с високи сгради включват отдалеченост от уличния шум и липсата на съседи се тъпчат отгоре.

Според рейтинга, съставен от брокери, най-евтините апартаменти за продажба през май 2011 г. на вторичния пазар на недвижими имоти в Киев струват $ 30 000 всеки. Първата от тях е „гостинка“ с площ от едва 19 квадратни метра, разположена на ул. „Николско-Слободской“ в района на Днепър, а втората е едностаен апартамент с площ от 21 квадратни метра – на ул. „О. Телиги“.

Най-печелившите и достъпни сред офертите за две стаи на първичния пазар през май 2011 г. бяха апартаменти в нова сграда на Позняки, чиято цена беше определена на 61,3 хил. Долара, както и на улица Тампере на стойност 52 000 долара всяка.

В същото време е почти невъзможно да се намери частна къща в границите на Киев, цената на която би била под 100 хиляди долара, тоест може да се конкурира с цената на апартаменти в икономична класа. Въпреки че в украинската столица все още има зони с частни сгради, цената на неразрушени сгради е средно 150 000 долара, а горната граница може да достигне 7 милиона долара.

Разбира се, можете да намерите например в квартал Святошински, в градините Възкресение и Русановски, обикновени селски къщи с удобства и вода в двора, чиято цена ще бъде от 70 до 100 хиляди долара, обаче, такива сгради често са просто разрушени, тоест собственикът всъщност е плаща цената на земята, върху която ще растат нови жилища в бъдеще.

Тенденции за развитие и прогнози за бъдещето

След кризата от 2008 г. анализаторите се страхуват да правят дългосрочни прогнози относно развитието на пазара на недвижими имоти, включително икономическата класа. Анализаторите обаче са съгласни по едно – в близко бъдеще – до края на 2011 г. – не се очакват резки скокове на пазара на недвижими имоти в икономична класа в Киев.

Според последните данни през юни тази година разходите за 1 квадратен метър жилище в икономична класа се увеличават средно в столицата на Украйна само с 2 долара. Включително в район Шенченковски – с 0, 09%, в районите Печерски и Дарницки – с 0,07%, в Деснянски – с 0,14%. По този начин можем да говорим за увеличение на разходите всъщност от инфлацията.

Павел Витановски. Насип. 2005

Експертите също не прогнозират спад на цената на жилищата на достъпни цени, тъй като търсенето на апартаменти в икономична класа е доста стабилно, а през есента на 2011 г. експертите очакват традиционно сезонно възраждане на пазара.

Например в жилищния комплекс „Южната порта“, който се намира в микрорайон Осокорки в киевския квартал Дарницки и предлага стандартни апартаменти с площ от 33-40 квадратни метра на цена от 1,3 хиляди долара на метър, повече от 80% от апартаментите вече са продадени, въпреки факта, че че комплексът все още не е пуснат в експлоатация.

Освен това няма предпоставки за значително увеличение на цената на жилищата в Киев – днес има повече от достатъчно оферти в икономична класа, за да се отговори на търсенето, само през 2011 г. ще бъде завършено строителството на 12 жилищни комплекса в различни квартали на столицата. В допълнение, дори цената на жилището в най-достъпната категория значително надвишава средната заплата в Киев. Така че средната заплата в столицата в началото на 2011 г. беше фиксирана на 3,5 хил. Гривна (около 450 долара), така че дори закупуването на малък апартамент в икономична класа се превръща в непостижима цел за повечето семейства. Ето защо през изминалата година повече от половината от всички сделки на пазара на недвижими имоти в икономична класа бяха покупки на апартаменти с ипотечен кредит..

Премиерът на Украйна Никола Азаров и вицепремиерът на Републиката по икономически въпроси Сергий Тигипко преди това обявиха промени в Закона за градското развитие, които трябва значително да опростят процедурата за получаване на разрешение за изграждане на жилищни комплекси от икономична класа. Украинските власти възнамеряват по този начин да намалят разходите за квадратен метър жилищна площ с почти една трета, според Азаров цената на 1 квадратен метър в Киев може да спадне до 500-800 долара. Засега обаче е в ход само разработването на промени в законодателството и перспективите за приемане на изменения в момента са неясни. Много експерти смятат, че не може да се очаква значително намаляване на разходите за жилища, дори след опростяване на процедурата за получаване на разрешителни за строеж.