Какво да направите, ако закупен апартамент има голям дълг за комунални услуги

Съдържанието на статията

• Правна рамка за въпросите на плащането на комунални услуги
• Изясняване на отношенията с комуналните услуги
• Заявление в прокуратурата
• Пробен период
• Какво трябва да направите, преди да купите апартамент, за да избегнете подобни спорове

Собственият апартамент е съкровената мечта на огромен брой хора. Но след като най-накрая е събрана необходимата сума, е подписано споразумението за покупко-продажба и са получени всички документи за собственост, много често пред собствениците на жилища възникват нови проблеми. Един от най-често срещаните от тях – дългове на стария собственик за комунални услуги, които управляващото дружество или комунални услуги се опитват да „закачат“ на новия собственик на имота. Нека да видим как можете да се отървете от тях.

Правна рамка за въпросите на плащането на комунални услуги

Член 153 от Жилищния кодекс на Руската федерация гласи, че собствениците на недвижими имоти са задължени да плащат за комунални услуги от момента на регистрация на собствеността или наемателите от момента на сключване на договор за наем. Тоест дългът на стария собственик на помещенията не може да бъде прехвърлен на новите собственици, освен ако в договора не е предвидено друго.

Но има едно изключение. Според член 158 от ЗК на РФ при закупуване на недвижими имоти задълженията на стария собственик да изплати дълга за основен ремонт се прехвърлят на новия собственик.

Често в договорите за продажба има клауза, според която всички задължения на продавача към комунални услуги се прехвърлят на купувача. Но такова условие противоречи на руското законодателство, защото член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че длъжникът може да прехвърли дълга си на друго лице само със съгласието на кредитора, в противен случай договорът се счита за нищожен. Това означава, че ако комуналната компания не се съгласи да прехвърли дълга, купувачът не е длъжен да плати дълга на продавача, дори ако в договора има съответна клауза..

Изясняване на отношенията с комуналните услуги

Въпреки всички горепосочени норми, комуналните услуги често се опитват да „закачат“ стари дългове на новия собственик. В такива случаи адвокатите съветват новите собственици на апартаменти първо да се опитат да разрешат проблема с експлоатационните организации по мирен начин – да покажат документи за собственост и разписки за плащане за услуги по време на закупуването на недвижими имоти и да обяснят, позовавайки се на вече споменатите статии, че той има право да преиздава лични сметки и да предоговаря договори. за обслужване от свое име и след това да плащате само за услуги, консумирани след формализиране на собствеността върху апартамента.

Необходимо е също така да се напише и изпрати официално писмо до всички експлоатиращи организации, които да посочат една и съща позиция. Писмото трябва да включва фотокопии на изброените по-горе документи. Можете да го донесете лично, но в същото време да се уверите, че служителите в офиса поставят печат, дата и подпис върху второто копие на писмото (остава при купувача).

Заявление в прокуратурата

Ако експлоатиращите организации не реагират на аргументите на новия собственик, той може да напише изявление в прокуратурата, в което е необходимо да се опише настоящата ситуация, да се приложат документи за заглавие и писма, изпратени до експлоатационната организация, внимателно да се обоснове позицията му и, квалифицирайки действията на комуналните служби като изнудване, да поиска от тях да приемат подходящите мерки.

Според закона в рамките на 30 дни от датата на регистрация на заявлението трябва да се получи отговор относно резултатите от неговото разглеждане.

Пробен период

Дори обоснованите писмени откази за изплащане на дългове на старите собственици и обжалванията пред прокуратурата в някои случаи не могат да засегнат управляващи дружества и комунални услуги. Тогава новият собственик има само едно нещо – да се подготви за процеса..

Възможно е управляващото дружество или комунални услуги да подадат иск пред съда за събиране на дългове. В този случай собственикът на недвижими имоти трябва да защитава позицията си по време на производството, като се позовава на горните членове на Кодекса за жилищното строителство, писма, които преди това са били изпращани до експлоатационните организации, потвърждаващи, че новият собственик ги е уведомил за датата, от която е регистрирал собствеността върху недвижимия имот, т.е. и съдебна практика в подобни случаи.

Например, през 2010 г. градският съд на Санкт Петербург издаде касационно решение, в което се посочва, че дългът върху сметките за комунални услуги трябва да се събира от момента, в който възникне собствеността върху жилищата..

На същото становище се придържа и Окръжният съд в Томск, който през 2014 г. взе решение, в което ясно се казва, че е невъзможно да се принудят новите собственици на помещенията да плащат дълговете на старите собственици..

Но, за съжаление, в някои случаи съдът не се изправя настрани от собствениците на недвижими имоти и взема решения в полза на работещите организации за събиране на дългове. В такива случаи адвокатите съветват незабавно да подадат възражение до магистрата и да поискат отмяна на заповедта за събиране на дълга.

Какво трябва да направите, преди да купите апартамент, за да избегнете подобни спорове

Преди да закупите апартамент, е необходимо да поискате от продавача сертификат от всички експлоатиращи организации, което показва, че няма дълг .

Трябва да се настоява за включването на клауза в споразумението за покупко-продажба, според която продавачът да гарантира, че няма дълг към комуналните услуги и ако купувачът открие обратното, той има право да наруши споразумението и да поиска от продавача да върне платените пари за имота.

Също така си струва да се добави към договора клауза, според която актът за приемане и прехвърляне на апартамента може да бъде подписан само след вписване на показанията на всички електромери (и предварително сертифицирани от сервизните организации).