Москва недвижими имоти – 2012 г. – обобщаване на резултатите от годината

Съдържанието на статията

• Динамика на цените
• Най-интересните нови сгради – 2012г
• Ипотека
• „Нова“ Москва
• заключения
• Прогнози за бъдещето

Обобщаването на резултатите от годината вече е истинска, може да се каже непоклатима традиция, и не само у нас. Именно в навечерието на Нова година започват да се появяват съобщения „тази година тя е построена, завършена, добивана, продадена, получена …“. Но какво да кажа, всички, по един или друг начин, сбогувайки се с изминалата година, започваме да обобщаваме – какво успяхме да направим, какво се случи и какво ще трябва да направим през следващата година.

Разбира се, пазарът на недвижими имоти не прави изключение от тази традиция. След края на такъв значителен период можете да сравните обема на строителството през тази и миналата година, цените на жилищни и търговски недвижими имоти и да се опитате да оцените перспективите. И така, какво интересно и значимо се случи на пазара на недвижими имоти в Москва през 2012 г., което ни напуска? Какви са прогнозите на експертите за следващата година?

Динамика на цените

Въпреки че през 2012 г. в Москва нямаше резки скокове на цените на недвижимите имоти, цените все още показват силна възходяща тенденция. Най-яркият пример – ако в началото на годината средната цена на недвижимите имоти в столицата беше определена на 162 хиляди рубли на квадратен метър, то към края на декември тази цифра нараства до 186 хиляди рубли на „квадрат“. Разликата надвишава 20 хиляди рубли и е доста осезаема. В доларово изражение разликата между средната цена за квадратите на Москва в началото и в края на годината е още по-очевидна – 5,29 хиляди долара през януари и 6,07 хиляди долара през декември. Така забележителният етап от шест хиляди, „средният“ квадратен метър жилище в столицата тази година, въпреки това е преодолян.

По отношение на областите на Москва ситуацията изглежда така: Арбат твърдо държи позицията на лидера, но кандидатите за второ и трето място се променят почти всеки месец през годината. Към началото на декември 2012 г. цената на един квадратен метър в Арбат достигна 9,382 хиляди долара. Само преди 11 месеца за един „квадрат“ от апартамент в самия център на столицата поискаха средно 9,033 хиляди долара, така че цената се увеличи с 1,1%.

През 2012 г. Китай-Город, Хамовники, Остоженка, Якиманка и Тверская бяха сред първите пет лидери, които заеха редици на второ и трето място в класацията на най-скъпите квартали на Москва..

И ако през януари тази година средната цена на един квадратен метър в нито един от тези райони не достигна 9 000 долара, то до декември цената на един квадратен метър в област Tverskoy надхвърли $ 9,09 хиляди, а на Ostozhenka се доближи до тази цифра и възлиза на 8,97 хиляди долара.

По този начин данните от рейтинга показват, че цената на квадратите на Москва е бавно и стабилно расте. Освен това цената на най-евтините оферти от „икономична класа“ и „елит“ – най-скъпите квадратни метра, се увеличи най-много..

Така цената на елитните жилищни недвижими имоти в столицата за годината се е увеличила с 3,7% и е била средно 16,4 хил. Долара, сочат данните от проучванията на ContactRealEstate. Общо повече от 800 сделки бяха сключени на елитния пазар на недвижими имоти през 2012 г. (резултати от 2011 г. – 657 сделки за покупко-продажба).

Интересно е, че ако миналата година над 60% от купувачите на елитни жилища в центъра на Москва бяха официални лица, тази година броят на държавните служители сред такива купувачи рязко спадна до 5%, каза Анастасия Могилатова, изпълнителен директор на Welhome. Експертите обаче отбелязват, че това не означава намаляване на нивото на доходите на длъжностните лица, най-вероятно, в светлината на засилването на борбата с корупцията, те просто решиха да скрият по-надеждно своите придобивания. Това се потвърждава от факта, че сред купувачите на „елит“ през 2012 г. почти 10% са пенсионери, които не работят. Най-голямо е търсенето на елитни недвижими имоти в кварталите Хамовники, Остоженка, Тверской и Пресенски в столицата.

Свиблово, Щукино и Покровское-Стрешнево бяха признати за най-евтините райони на Москва през декември 2012 г., като цената на един квадратен метър тук беше определена на 5,1 хиляди долара. За сравнение: през януари на изминалата година най-евтиният район на столицата беше Строгино – 4,9 хиляди долара на „квадрат“. През годината обаче цената на квадратен метър в тази област се увеличи до 5,3 хиляди долара, което позволи на Строгино да се покачи рязко в класацията на областите в Москва.

Най-интересните нови сгради – 2012г

Общо над 1,1 милиона квадратни метра жилища са построени в столицата през текущата година. Това е почти 20% по-малко в сравнение с 2011 г..

В класацията на най-евтините нови сгради в столицата през изминалата година бяха ЖКК „Ванил“, разположен в Южния административен район, в Москворечье-Сабурово, „Царицино“ – Бирюльово Восточное, РК „Жилищен дом MPI“ – Бабушкински район, „Зелени берег“ – Централен Чертаново , както и „Загорие“ – също Бирюльово Восточное.

Жилищният комплекс „Царицино“ също се превърна в най-голямата нова сграда в Москва, средната цена на апартаментите тук беше определена на 98 хиляди рубли (около 3,2 хиляди долара) на „квадрат“.

Вече сме писали за най-забележителните и интересни нови сгради в столицата, така че само бих искал да отбележа, че през 2012 г. в „Стара“ Москва бяха пуснати в експлоатация 71 жилищни сгради. Средната цена на един квадратен метър в Москва нови сгради за годината се увеличи с 9% и беше определена на 171 хиляди рубли (около 5,6 хиляди долара). Средната цена донякъде надценена в сравнение с най-достъпните оферти се формира поради високите цени на новите сгради в Остоженка и Хамовники. Тук за един квадратен метър те често искат поне 20 хиляди долара, а в някои елитни къщи тип клуб – повече от 30-40 хиляди долара.

Ипотека

Изминалата година завършва с осезаемо увеличение на обема на издадените ипотечни заеми, който в сравнение с 2011 г. нараства с 30%. Ипотечните кредити за 2012 г. обаче са станали по-скъпи. Ако през предходната година банките средно издават ипотечни заеми на 12,5-13% годишно, то през 2012 г. тази цифра нараства до 13,5-14%.

И в края на годината много банкови институции, по-специално Sberbank, вече обявиха, че следващата година лихвите отново ще се повишат и могат да достигнат, според експерти, 15% годишно.

Банките бяха по-склонни да издават ипотечни заеми за готови апартаменти на вторичния пазар, по-трудно е да се получи ипотека за жилище в незавършен жилищен комплекс. И ставките в този случай са по-високи с 1-3%, а изискванията към кредитополучателите са по-строги. Сред многото оферти обаче можете да намерите много изгодни. Ако банката активно си сътрудничи с предприемача, както в случая с жилищния комплекс „Горки-8“, тогава ипотечната ставка може да бъде намалена до 9-10% годишно. Такива оферти, разбира се, са рядкост, изборът на обекти в този случай е ограничен, но цените са много по-привлекателни от средните на ипотечния пазар.

„Нова“ Москва

Най-значимото събитие през изминалата година беше, разбира се, присъединяването на териториите на така наречената „Нова” Москва към столицата. В града се появиха два нови района – Новомосковски и Троицки, а за разработчиците се разкриха широки перспективи за развитието на доста големи територии..

Според компанията „Azbuka Housing“, през 2012 г. средната цена на квадратен метър в „Нова“ Москва е нараснала с 6,3% и в момента възлиза на 83 хиляди рубли (около 2,7 хиляди долара). Темпът на нарастване на цените се оказа по-нисък от прогнозирания от брокерите в началото на годината, прогнозирайки рязко увеличение на търсенето на апартаменти в новосъздадените административни райони.

Ако в историческата част на града колкото по-близо е новата сграда до Околовръстния път на Москва, толкова по-евтина е цената на квадратен метър, тогава в „Нова” Москва ситуацията е обратната – те са на „противоположните страни на барикадите” и стойността на недвижимите имоти тук рязко се увеличава с приближаването до Околовръстния път на Москва.

Експертите наричат ​​жилищния комплекс „Москва A101“, където едностаен апартамент може да бъде закупен за три милиона рубли, жилищен комплекс „Нови ватутинки“ и жилищен комплекс „Престиж“ като най-достъпните нови сгради на „Нова“ Москва. Жилищен комплекс „Vatutinki“ се нарича още най-амбициозният проект в новоприсъединените територии – тук над 1,6 хиляди апартамента са представени на вниманието на купувачите. „Vatutinki“ е цял микрорайон само на 14 километра от Околовръстния път на Москва, с две училища и три детски градини.

Средната цена на един квадратен метър на вторичния пазар на „Нова“ Москва днес достига 96 хиляди рубли, средно със 17,4% повече, отколкото в района на Москва, показва проучване на компанията „Peresvet-Invest“. Така, разбира се, присъединяването към капитала на пазара на недвижими имоти на тези територии.

заключения

И така, 2012 г. за недвижими имоти в Москва се оказа като цяло доста стабилна и спокойна, без колебания и резки скокове на цените. Търсенето нараства, броят на офертите както на първичния, така и на вторичния пазар се увеличава, цената на всички категории жилищни недвижими имоти леко се е увеличила. Средно цената на квадратите на Москва е нараснала с 1,5-2% на месец. Най-забележимият скок на цените бе регистриран през октомври, но през лятото пазарът изпита сезонно спокойствие, както винаги..

От най-интересните моменти отново искам да отбележа увеличение на продажбата и закупуването на луксозни апартаменти, повишен интерес към многостайни апартаменти, както и осезаемо увеличение на обема на ипотечните кредити.

Според брокери купувачите все повече се интересуват от тристайни апартаменти, които миналата година очевидно са загубили от по-компактните жилищни зони по отношение на броя на сделките. Но интересът към студио апартаменти и малки „odnushki“, напротив, намаля.

Купувачите все по-често предпочитат да купуват апартаменти в монолитни или панелни сгради, а твърде скъпите „stalinkas“ днес могат да се нарекат аутсайдери на пазара – интересът към тях забележимо е намалял.

През 2012 г. властите не успяха да разрешат проблема с измамени собственици на акции – ситуацията в тази област все още не се развива по най-добрия начин за коинвеститорите и действащите закони не могат да защитят техните интереси. Много експерти наричат ​​предложението за въвеждане на задължително застраховане на капиталови премии за жилища като опит за „прехвърляне на бюджетните разходи върху плещите на застрахователните компании“ и прогнозират, че новият закон ще доведе до увеличаване на цената на апартаментите в новите сгради.

Прогнози за бъдещето

Експертите единодушно обещават, че през следващата година не трябва да се очакват драстични промени в ситуацията на пазара на недвижими имоти в столицата..

Ипотечните проценти, въпреки скорошните оплаквания от президента, който отбеляза, че ипотечните кредити не са налични за повечето руснаци, ще продължат да растат, заяви Андрей Владикин, ръководител на отдела за ипотечни и заеми в NDV Real Estate. Няма предпоставки за намаляване на ипотечните проценти, така че не бива да се очакват по-добри оферти от банките.

Увеличението на ставките до 15% несъмнено ще доведе до намаляване на търсенето на недвижими имоти – не всички купувачи ще са готови да получат ипотечен кредит при такива условия. Освен това, ако ипотечните проценти достигнат 19% (и има такива песимистични прогнози), тогава повечето от потенциалните купувачи на недвижими имоти ще предпочетат да получат заеми в чуждестранна валута. Лихвите по ипотечните заеми в долари вероятно ще останат на ниво от 9-10% годишно. Ипотека в долари обаче се издава, първо, за период до 15 години, и второ – почти винаги само за вторично жилище.

„Нова“ Москва ще започне да се развива активно от разработчиците. Според Сергей Собянин, кмет на столицата, се очаква масово развитие в райони, разположени в непосредствена близост до Околовръстния път на Москва. Като цяло властите вече са издали разрешения за изграждането на поне 30 милиона квадратни метра жилища в „Нова“ Москва, така че районите Новомосковск и Троицки определено чакат бум на строителството. Както обаче обеща Сергей Собянин, около Троицк ще се появи зона с ниски сгради, а районите, отдалечени от града, ще станат естествени зони, площади и паркове.

Очаква се през 2013 г. жилищата в столицата да поскъпнат при същия темп на инфлация, тоест добавяйки 0,5-1-2% месечно, което в крайна сметка ще доведе до повишаване на цените със 7-10% годишно.

Противно на прогнозите на някои анализатори, през 2012 г. нова финансова криза не избухна, а през 2013 г. не се очакват резки сътресения. Цените на недвижимите имоти в долари могат дори да спаднат, което също ще бъде улеснено от намаляване на търсенето. В близко бъдеще експертите прогнозират излишък от предлагане на пазара над търсенето – няма предпоставки за увеличаване на доходите на домакинствата и в светлината на увеличаването на ипотечните проценти огромното мнозинство руснаци няма къде да заемат средства за закупуване на апартаменти в столицата. Така че не трябва да се очаква голяма активност от купувачите, лятото на 2013 г. може да се превърне в напълно „мъртъв“ сезон и по време на периоди на чакане за промени в икономиката или след отрицателни новини от политическата арена търсенето може да спадне до нула, прогнозира Олег Репченко, ръководител на аналитичния център “ Показатели на пазара на недвижими имоти IRN.RU „.

Други новости, които ще окажат влияние върху пазара на недвижими имоти през 2013 г., включват въвеждането на данък върху лукса, обещан от Владимир Путин, включително върху луксозните апартаменти. Все още не е известно каква ще бъде ставката на този данък, но изглежда, че търсенето на скъпи апартаменти в центъра на столицата така или иначе няма да намалее.

Освен това преоценката на кадастралната стойност на земята в Москва безспорно ще доведе до увеличаване на стойността на недвижимите имоти – разработчиците вече ще плащат средно 1,5 пъти повече за парцели..

Властите ще продължат да събарят разрушените пететажни сгради: през 2012 г. бяха съборени само 30 такива къщи, като в бъдеще се планира преместване и събаряне на поне 88 пететажни сгради в различни квартали на столицата.

Цената на недвижимите имоти в „Нова“ Москва ще продължи да расте и разликата от останалата част на региона на Москва ще става все по-осезаема. На вторичния пазар на нови столични райони цената на един квадратен метър ще надвиши 100 хиляди рубли, на първичния пазар ще се доближи до тази марка.

А кметската служба ще продължи да ремонтира изходящи магистрали и да изгражда нови транспортни разклонения, ще продължи активно да се бори със задръстванията, а в Москва ще се отворят нови метростанции. Как това ще се отрази на пазара на недвижими имоти на столицата – ще покаже и вече толкова близката 2013 г., резултатите от която също ще обобщим за 12 месеца. Празнични поздрави!