Търсене и покупка на недвижими имоти в Италия

Съдържанието на статията

• Процедурата за намиране и закупуване на италиански недвижими имоти
• Как да търсите
• Регистрация на недвижими имоти
• Данъци, разходи
• накрая

В центъра на Средиземноморието, излитайки по алпийските склонове, огъвайки се в равнината на Падуа, запълвайки Апенинския полуостров, обсипан с множество малки острови в Средиземно море, се намира красивата Италия – целта на милиони туристи от цял ​​свят!

Италия е известна като най-големият център за международен туризъм. Над 50 милиона души се стичат тук всяка година, за да разгледат родината на европейската култура и изкуство, известна със своите таланти..

Благодарение на разнообразния климат на тази страна, определен от териториалната й дължина, всеки има право да избере място за почивка по свой вкус: било то снежните Алпи и Апенините или уютното крайбрежие. Или може би искате да останете тук завинаги? Какво ще кажете за селска къща или малка вила на Адриатическото крайбрежие?

По правило историята на италианските недвижими имоти, нейното ИМЕ, привлича тук много чуждестранни купувачи. Освен това Италия разполага с огромен брой уникални исторически обекти, които в комбинация с великолепни златни плажове и първокласна индустрия за развлечения и развлечения правят тази страна чудесно място за инвестиции в недвижими имоти..

Евтините жилища в Италия „за цял живот“ могат да бъдат закупени само в северната част на страната. Тук, за разлика от шумната курортна зона, цените ще бъдат възможно най-достъпни. Като цяло, предвид кризата, стойността на недвижимите имоти в градовете в Северна Италия падна средно с 5-10%. Освен това търсенето на недвижими имоти например в Генуа, Верона, Торино и Палермо падна с 12-15%. Сега цената на бюджетен двустаен апартамент в Италия на 70 хиляди евро стана доста често срещана.

Майкъл Лонго. Палермо. 2009

Италианските крайградски недвижими имоти, разположени на уютните брегове на Средиземно море, продължават да са особено търсени сред чуждестранните купувачи. Това се дължи на наличието на силно развита пътна транспортна мрежа и висококачествена инфраструктура на италианските курортни зони. Всеки брокери (дори с малко опит) ще ви посъветва да закупите недвижими имоти в Италия, разположени на брега, а именно в южните провинции на страната и край бреговете на Сицилия. Жилището на тези места винаги е привличало бизнесмени, които искат да инвестират изгодно парите си.

Заможните граждани на страната ни успяха да оценят всички предимства на инвестирането на пари в италиански недвижими имоти, може би е време и вие да направите това?

Процедурата за намиране и закупуване на италиански недвижими имоти

Как да търсите

Така че, нека си представим, че сте решили да купите италиански недвижими имоти. Първото нещо, което да ви посъветва, ако не говорите италиански и изобщо не знаете „откъде да започнете“ – свържете се с нашата „агенция за недвижими имоти, която в същото време трябва да е клон на една от италианските строителни компании или агенции. За услугите на такава компания ще трябва да плащате много по-ниска комисионна, отколкото за работата на „чисто руски“ агенции, които освен това може да се окажат обикновени измамници.

Условията, създадени от такива компании за руски купувачи на италиански недвижими имоти, са максимално удобни и безопасни. Можете да се запознаете с интересни оферти още преди да направите пътуване в чужбина, като същевременно изберете достоен вариант по ваш вкус и пропорционален на вашия бюджет.

Специалистите на агенцията за недвижими имоти ще ви консултират и ще получите изчерпателна правна и друга информация за обекта, който ви интересува. И след първоначалното запознаване с имота, заминавате за Италия. Не забравяйте, че сами плащате самолетни билети и хотелско настаняване (с туристическа виза), въпреки че някои агенции поемат всички тези отговорности, обаче, тези услуги не са твърде евтини.

Даниел Уол. Манарола Италия

На конвенционално място ще бъдете посрещнати от рускоезичен мениджър на избраната италианска компания, който ще ви уреди да разгледате предварително избраните обекти за недвижими имоти, а също така ще ви предостави цялостно съдействие при извършването на покупката на тази значителна покупка.

Тъй като придобиването на недвижими имоти се извършва изключително в непарична форма, за да се ускори процесът на закупуване на италиански „електромери“ възможно най-скоро, се притеснявайте за откриване на лична разплащателна сметка в една от европейските банки (за предпочитане на италиански).

Регистрация на недвижими имоти

Веднага след като сте взели решение за избора на недвижими имоти и сте готови да се свържете с продавача, тогава пристъпваме към първата стъпка на „Trattativa“ – преговори и договаряне.

Руският клон на италианската агенция за недвижими имоти, като представител на вашите интереси, изпраща писмо („Proposta d’acquisto“ – неотменима оферта за покупка) до централния офис в Италия, в което се посочва цената, за която искате да придобиете този или онзи имот. Тогава в Италия се оформя документ, в който са предписани всички характеристики на имота, от който се интересувате, неговото местоположение, цена, процедура и условия за покупка, както и условията за плащане.

Ако потвърдите сериозността на намеренията си да закупите този предмет, заедно с писмо до италианската агенция, оставяте „Caparra“ – депозит, аванс, размерът на който по правило не надвишава 5% от декларираната стойност на стоките. Тоест, пишете чек на името на продавача (собственик на имота), докато парите все още не са преведени по сметката му.

След като внесе депозит, италианската агенция координира вашата оферта за покупка със собственика на недвижимия имот, въз основа на който имате право да решите дали отговорът на продавача ви подхожда или не..

Ако ви трябва известно време за размисъл, тогава можете да „резервирате“ обекта, тоест да го премахнете от продажба за кратък период (не повече от 10 дни). За това на агенцията за недвижими имоти се плаща определена сума пари. В края на срока, ако не сте променили решението си относно закупуването на имота, неговият собственик подписва офертата и получава чека, който сте изписали. Ако продавачът не е доволен от нещо, например цена, условия или начин на плащане, тогава той има право да поиска промени в Proposta d’acquisto.

Дан Божич. Италианско село

Купувачът има право да реши дали приема условията на продавача или не. Във втория случай депозитът му се връща изцяло. Ако собственикът на обекта за недвижими имоти се съгласи с декларираната оферта и вече е подписал необходимите документи, но купувачът промени решението си в последния момент, тогава чекът няма да му бъде върнат.

Ако страните са постигнали взаимно споразумение, то втората стъпка по пътя към закупуването на имота ще бъде „Preliminare di compravendita“ или „Preliminare di vendita“ – предварителен (първичен) договор, заверен от нотариус, както и плащане на собственика на имота 5-30% от стойността на имота ( зависи от много фактори).

Между другото, на този етап се плащат ДДС и услугите на агенциите за недвижими имоти (в Италия размерът на възнаграждението на агенцията за извършената работа, като правило, не надвишава 3-5% от стойността на недвижимите имоти). Preliminare di compravendita предписва информация за страните и условията на сделката (лични данни на страните, характеристики на имота, неговата стойност, процедура на плащане и условия). Освен това в документа се посочва датата на окончателния договор. От момента на сключването на Preliminare di vendita, изключителното право за закупуване на недвижим имот се възлага на купувача и от този момент този обект официално се изтегля от продажба.

В случай, че купувачът внезапно се откаже от покупката на недвижим имот по време на изпълнението на окончателния договор, тогава той напълно губи платената по-рано сума пари (депозит), но ако транзакцията стане невъзможна по вина на продавача, той е длъжен да плати на купувача сумата на платения депозит в двоен (!).

Дерек Макреа. Италиански пейзаж. 2009

Изпълнението на окончателния договор (подготовка и контрол на документите) отнема около един месец.

Просто ще имате допълнително време да отворите сметка в италианска банка, разбира се, ако първоначално не сте се погрижили за това. Купувачът трябва да преведе остатъка от неплатената сума пари в личната си сметка в европейска банка и да не забравя за допълнителни разходи (данъци).

И накрая, след приключване на задълбочената подготовка и проверка на документите, третата стъпка към дългоочакваното получаване на имота е Atto notarile di compravendita, нотариално заверен окончателен договор, подписан в присъствието на страните, представител на агенцията, двама свидетели и преводач. В съответствие с договора собствеността върху имота се прехвърля изцяло върху купувача на имота.

След като преводачът запознава купувача с акта на неговия „роден език“ и дава гаранция на нотариуса, че потенциалният собственик на имота е разбрал съдържанието, страните подписват договора. Продавачът получава чек за остатъка от сумата, а купувачът плаща за нотариални услуги (1-2% от продажната цена), взема копие от акта, ключове и става действителен собственик на имота. Той обаче ще стане пълен собственик едва след като този акт бъде регистриран в отдела за регистрация на имоти и купувачът получи извлечение от имотния регистър. Тази процедура обикновено отнема не повече от 45 дни..

Данъци, разходи

Можете да закупите недвижими имоти както от прекия му собственик (вторичен пазар на нови сгради), така и от строителна организация (първичен пазар), която продава недвижими имоти. Ако ви харесва първата опция, тогава ще трябва да платите данъци като гербово мито (7%), кадастрален данък (1%) и да направите допълнително плащане за пренаписване на недвижими имоти в Регистъра на собствениците (2%). Това означава, че общо ще е необходимо да се плати 10% от стойността на имота в полза на държавата.

Ако вашият избор падна върху втория вариант, тогава имайте предвид, че ще трябва да платите фиксиран кадастрален данък, фиксиран данък ипотека и гербово мито – и трите данъка ще ви струват половин хиляда евро, в допълнение към това, трябва да платите ДДС в размер на 10% от продажната цена на недвижимите имоти. Тоест можете да закупите недвижими имоти от първичния пазар на нови сгради за 500 евро плюс 10% от продажната цена на недвижимите имоти.

Райън Радке. Италиански пазар

Така регистрацията на обекти на недвижими имоти в собственост, независимо от пазарния вариант, като се вземат предвид нотариалните услуги, ще ви струва 10-12% от цената на недвижимия имот, плюс заплащане за услугите на агенция за недвижими имоти. Често агенцията договаря размера на комисионната за работа дори преди придобиването на недвижим имот от потенциален собственик. Това включва и преводачески услуги и транспорт за разглеждане на имота. Възнаграждението за работата на агенцията се изплаща директно при подписване на предварителния (първичен) договор за продажба.

За информация, в италианските агенции за недвижими имоти размерът на комисионната се договаря предварително, но в същото време не трябва да надвишава 5% от продажната стойност на имота, в допълнение сумата на ДДС е 20% от сумата на комисионната.

В допълнение към правителствените данъци и други плащания, италианското законодателство предвижда годишни плащания:

• „Imposta Comunale sugli Immobili“ или „I.C.I.“ – Общински (местен) данък. Насочени към заплащане на услуги като сметосъбиране и правоприлагане. Този данък трябва да се плати в размер на 0,7% от кадастралната стойност на имота.
• В случай, че имотът е отдаден под наем, е необходимо да се плати данъкът Irpef, чийто размер е 30% от годишния доход на наетия имот.

Трябва да се отбележи, че държавният данък, наложен от нотариус, може да се плаща по различни начини в зависимост от придобитото имущество:

• обработваемата (земеделска) земя се облага с 18% данък върху стойността на продажбите;
• при закупуване на лятна къща или вила, данъкът ще бъде 10% от кадастралната стойност.

Не забравяйте, че можете да извлечете максимална полза и да се възползвате от данъчни облекчения само след придобиване на разрешение за пребиваване в Италия – тогава ще трябва да платите само 3% от продажната стойност на имота.

накрая

Не забравяйте, че придобиването на недвижими имоти в Италия ще улесни отварянето на виза, но не по никакъв начин да получите разрешение за пребиваване, гражданство или право на постоянно пребиваване в страната..

Райън Радке. Туристи в Италия

Ако не сте италиански гражданин и законно придобиете собственост върху италиански имот, тогава италианското посолство ще ви предостави следните предимства:

• Издаване и годишно удължаване (удължаване) на мултивиза от шенгенски тип, след като сте получили това, можете да останете 3 месеца на всяка половина на годината, не само в Италия, но и на територията на други страни, участващи в споразумението от Шенген.
• За да получите разрешение за пребиваване в Италия, трябва да регистрирате собствена фирма в тази страна, която е много проста за отваряне. Освен това само един служител може да работи над персонала на компанията (тоест вие).

Опитайте се да бъдете бдителни при намирането на посредник!

Около 80% от италианските брокери са измамници или с други думи „черни брокери“. Всъщност това са същите брокери, но те нямат съответния лиценз, издаден от Италианската търговска камара, и работят самостоятелно. Черните брокери предлагат обичайния набор от услуги за отдаване под наем и продажба на недвижими имоти, но те често не гарантират изпълнението на задълженията си. Можете да „се качите“ на такива „работници“, ако решите да използвате услугите на агенция за недвижими имоти, предлагаща услуги почти „безплатно“.

Можете да проверите надеждността на всяка компания за недвижими имоти, като разберете предварително номера на лиценза, издаден му от Италианската търговска камара, и посочете коя от агенциите и в кой град е издаден този лиценз.