Търговска ипотека в Русия

Съдържанието на статията

• Търговска ипотека – инструмент за закупуване на недвижими имоти за бизнеса
• Правни аспекти на търговската ипотека
• Съвременният бизнес ипотечен пазар в Русия
• Какво ни носи бъдещето

Търговска ипотека – инструмент за закупуване на недвижими имоти за бизнеса

Търговската ипотека е заем, който се издава от банките за закупуване на нежилищни помещения: търговски площи, складове, офиси и други..

Подобно на жилищните, търговските ипотеки се предоставят срещу сигурността на придобитото недвижимо имущество. Особеността на този пазар обаче е, че този вид заем има доста кратки падежи и сравнително високи лихвени проценти. Срокът за отпускане на ипотечен кредит за покупка на търговски недвижими имоти, като правило, може да бъде максимум 10-12 години, но най-често банките издават пари за 5-7 години. Също така потенциалният кредитополучател ще трябва да направи първоначално плащане от 30 до 40% от общата стойност на имота.

Разбира се, банката внимателно проверява своите клиенти, минималните изисквания за получаване на търговска ипотека са печеливш баланс и период на работа на пазара от 1 година.

Предимствата на този метод за придобиване на търговски недвижими имоти за бизнес са, че обектът се използва директно за печалба (отдаване под наем на помещения, използване за търговия на дребно, предоставяне на услуги и т.н.), така че недвижимият имот плаща за себе си.

Правни аспекти на търговската ипотека

Понастоящем федералното законодателство не предвижда регистрация на собствеността върху търговски недвижими имоти, обременени с ипотека. Следователно споразумението за ипотека в този случай се сключва въз основа на общите правила на Гражданския кодекс на Руската федерация относно сключването на споразумения, като се вземат предвид разпоредбите на Федералния закон „За ипотеките (залагания на недвижими имоти)“ от 16.07.1998 г. № 102-FZ. Обърнете внимание, че правото на използване на нежилищни помещения като обезпечение е установено от този закон едва през 2009 г..

Според изискванията на чл. 9 от Федералния закон № 102 в договора за ипотека трябва да се посочат предметът на ипотеката, нейната прогнозна стойност, същността, срокът и размерът на изпълнението на задължението, което е обезпечено с ипотеката.

Тук има и много важен момент. Действащото законодателство не позволява ипотекиране на недвижими имоти до момента на покупката му. Следователно първо трябва да се закупи недвижимият имот (съставете договор за покупко-продажба), след което той може да бъде използван като обезпечение за получаване на заем от банката.

Съвременният бизнес ипотечен пазар в Русия

Много експерти смятат, че търговското ипотечно кредитиране у нас все още е заложник на презастраховането на банките: дори спадът след кризата лихвените проценти все още не се е превърнал в стимул за увеличаване на обема на издадените кредити.

Като цяло на пазара все още са същите основни играчи – Sberbank, VTB 24 и RosEvroBank. Въпреки това политиката за отпускане на кредити след кризата претърпя промени: изискванията на банките към кредитополучателите сериозно се затегнаха. Което, разбира се, не допринася за растежа на броя на издадените заеми, обезпечени с търговски недвижими имоти.

Дейв Кнерлер. Bank. 2002

Въпреки всичко, търговските ипотеки в Русия започват постепенно да се възстановяват. Цените вече са на ниво 12-16%, ставките намаляват, защото никой няма просто да вземе заем при по-висок процент. Сумата на авансовото плащане е 20-40%. Най-благоприятните условия при лихвен процент на Сбербанк 8-16% годишно, вноска 20%, максимален срок на заема 10 години. А VTB 24 има най-строгите условия – 18-26% и 50% авансово плащане.

Лихвените проценти в повечето банки паднаха почти 2 пъти през последната година и почти достигнаха нивото преди кризата. Но по-строги изисквания и трудна процедура за регистрация все още плашат потенциалните клиенти..

При издаване на търговска ипотека руските банки могат да изискват обезпечение над сумата, предоставена от 2, а понякога и 3 пъти като обезпечение за заема. Освен това кредитните институции, съгласно условията на споразумението, напълно контролират разходването на средствата, получени от кредитополучателя. В същото време местните банки искат да привлекат клиенти с бюджет за придобиване на недвижими имоти от над 10 милиона долара, но самите те все още не са готови да смекчат условията си..

От началото на 2011 г. обаче се наблюдава леко нарастване на търсенето от МСП за търговски ипотеки. В същото време около половината от всички заявки са свързани с желанието за закупуване на офис, 30% – търговски площи. Работата е там, че на практика е невъзможно руските предприемачи да закупят имот със собствени средства. Освен това не е възможно да се получи лиценз за някои видове дейности, ако предприятието няма съответните помещения в негова собственост. Следователно за тях ипотеката е единственият наличен инструмент за продължаване на дейността им, което потвърждава необходимостта от по-нататъшно развитие на търговската ипотека.

Какво ни носи бъдещето

Очевидно, тъй като има търсене на търговски недвижими имоти, включително закупуването му под ипотека, което постепенно ще нараства, тъй като бизнесът набира скорост след кризата, тогава търговската ипотека се превръща в една от перспективните области на руския пазар на ипотечно кредитиране. Очевидно е също, че развитието на икономиката на страната и подобряването на бизнес климата като цяло зависят от наличието и масата на тези заеми..

В момента е много трудно да се правят прогнози за развитието на търговската ипотека..

Въпреки това, дори при такава очевидна нужда от недвижими имоти сред местните предприемачи, бъдещето на търговската ипотека в Русия е очевидно несигурно. Много експерти са съгласни, че е много трудно да се правят прогнози за развитието на търговски ипотеки в този момент. С известна степен на сигурност можем да кажем само, че търсенето на този продукт ще расте, но как ще реагират руските кредитни институции е напълно непредсказуемо..

Домашните банкери не обичат да поемат рискове и се страхуват от трудни транзакции, като правило банките не се стремят да изхвърлят пари, а чакат платежоспособни клиенти, предлагайки им стандартни условия. У нас търговските ипотеки все още са много от големите компании, които имат определена финансова стабилност и гаранции; по-малките предприятия често просто се игнорират от банките. Ако банките вече не се доверяват на бизнеса, този ипотечен сектор ще стои неподвижен дълго време..

Западните банки са по-активни в тази област, те се доверяват повече на малкия и средния бизнес. Това се дължи на факта, че западните компании декларират официално всичките си доходи, поради което за кредитните организации е много по-лесно да получат надеждна информация за финансовото състояние на потенциален кредитополучател. В този случай прозрачността на бизнеса е ключът към успеха и за това трябва да се стремим и в Русия..

Трябва също така да се отбележи, че развитието на пазара на търговски ипотеки за нежилищни помещения е възпрепятствано от факта, че кредитните програми, предлагани от местните банки, често са краткосрочни. Това се дължи преди всичко на липсата на дългосрочни финансови ресурси на банките. Следователно, за развитието на пазара е необходимо банките активно да набират средства от капиталовия пазар. Това ще помогне постепенно да се реши този проблем, както и да се опрости получаването на заем и да се превърне в стимул за този сектор на търговско кредитиране..