Споделено строителство: рискове и гаранции

Съдържанието на статията

• Какво е изграждане на собствен капитал
• Защо строителството на акции е изгодно?
• Рискове за дялово строителство
• Гаранции, предоставени от споразумение за участие в споделено строителство
• Как да се предпазите от различни рискове, когато участвате в споделено строителство

Какво е изграждане на собствен капитал

На 30 декември 2004 г. влезе в сила Федералният закон „За участието в споделеното строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за измененията на някои законодателни актове на Руската федерация“. Уреждането на връзки с обществеността, възникнало в процеса на привличане на средства от физически лица за споделено строителство, беше предизвикателство на времето и на първо място трябваше да защити правата, интересите и имуществото на тези, които инвестират в споделено строителство, тоест притежатели на акции.

Въз основа на нормите на горния закон споделеното строителство е вид строителство, основано на споразумение за участие в споделено строителство. Споразумение за участие в споделено строителство е споразумение, съгласно което едната страна (предприемачът) се задължава да построи жилищна сграда в рамките на определен период от време и да я прехвърли на участник в споделено строителство след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация, а другата страна (участник в споделено строителство) се задължава да плати съгласно предвиденото в договора цена и приемете изградения обект.

Както можете да видите, законът определя две страни по споразумението за участие в споделено строителство: предприемачът и участникът в споделеното строителство.

Предприемачът е юридическо лице, което е собственик или лизингополучател на поземлен имот и привлича средства от участници в споделено строителство за изграждане на жилищни сгради или други непроизводствени недвижими имоти на този поземлен имот. Участник в споделено строителство (популярно – акционер) е физическо или юридическо лице, което е предоставило средства на предприемача за изграждането на жилищна сграда, за да получи собственост върху построения обект след въвеждането му в експлоатация.

Всъщност участник в споделено строителство е инвеститор, а споразумението за участие в споделено строителство е инвестиционно споразумение, но за да се защитят правата на участниците в такова споразумение, то се регулира от отделен закон, а не от общите правила на Гражданския кодекс относно инвестиционното споразумение. Основните условия на споразумението за участие в собствения капитал са:

1. Обект на договора (конкретен обект трябва да бъде определен според документацията на проекта, която след получаване на разрешение за влизане в жилищна сграда в експлоатация ще бъде прехвърлена на участник в споделено строителство).
2. Краен срок за прехвърляне на обект на участник в споделена конструкция.
3. Договорна цена и процедура за нейното плащане.

Споразумение за участие в споделено строителство се сключва писмено и подлежи на задължителна държавна регистрация. На практика споделеното строителство се осъществява по следния начин: предприемач (строителна компания) купува или наема парцел за строеж на жилищна сграда, сключва споразумения за участие в споделено строителство с притежатели на дялове; Акционерите плащат, често на вноски, цената на апартамента, предвидена в договора, и след пускането на къщата в експлоатация, те я получават.

Защо строителството на акции е изгодно?

За много жители на Русия споделеното строителство е почти единственият реален начин да се сдобият със собствен апартамент, тъй като пазарната цена на недвижимите имоти е недостъпна за повечето руснаци, а банковото кредитиране включва значително надплащане за апартамент поради твърде високи лихви, освен това, след световната финансова криза, общественото доверие в банките и заемите са близо до нула. Споделеното строителство ви позволява да закупите апартамент на сравнително ниска цена, тъй като след въвеждането в експлоатация на жилищна сграда цената на апартаментите в него се увеличава значително, освен това в повечето случаи плащанията се отлагат до завършване на строителството.

Недостатъкът на споделеното строителство е, че участник в споделено строителство може да получи апартамента си само след завършване на строителството, докато купувате апартамент на кредит, можете веднага да се преместите в него, но окончателната цена на апартамент в първия и втория случай е просто несравнима.

Рискове за дялово строителство

Преди приемането на федералния закон „За участието в споделеното строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за измененията на някои законодателни актове на Руската федерация“ споделеното строителство като феномен в Русия съществува отдавна. То се осъществява главно въз основа на инвестиционни споразумения или споразумения за съвместни дейности. Механизмите за сътрудничество между акционера и предприемача, предвидени от тези споразумения, не можеха да обхванат напълно всички аспекти на такива правни отношения, поради което правата на инвеститорите (тоест притежателите на дялови участия) не бяха достатъчно защитени и това се превърна в отлична основа за дейността на недобросъвестни разработчици. Законът за участие в споделено строителство предостави дължими гаранции на участниците в споделеното строителство, като ги предпази от произвола на разработчиците, така че предприемачите, които искаха да имат повече права и по-малко отговорности, трябваше да търсят начини да заобиколят новия закон. Както знаете, който и да търси, винаги ще намери, защото новината за следващото измама също редовно се появяваше в медиите. В повечето случаи разработчиците се опитват ясно да не надхвърлят буквата на закона, а просто лежат с граждани, които искат да закупят жилища, а не договори за участие в споделено строителство, но други гражданскоправни договори, които не гарантират на притежателите на акции същата степен на защита. Най-разпространени са предварителните споразумения за покупко-продажба и схемите за фактуриране. Какво е забележително, доскоро повечето строителни компании, дори най-големите и получаващи държавна подкрепа, работеха точно по такива схеми..

Нека опишем накратко механизмите за прилагане на така наречените „сиви схеми“ на споделеното строителство:

1. Сключване на предварителен договор за покупко-продажба на апартамент.Вместо споразумение за споделено участие се сключва предварителен договор за покупко-продажба, според който предприемачът се задължава след изграждането на жилищна сграда да сключи основно споразумение за продажба и покупка на апартамент с акционер. В този случай собствеността върху цялата жилищна сграда и отделните й апартаменти е при предприемача и преминава при акционера след сключване на основния договор за продажба. Законодателството не предвижда възможност за плащане на такова споразумение, поради което разработчиците често приемат пари, „резервирайки“ ги като плащане за основния договор. Освен това предварителното споразумение за покупка и продажба на апартамент не определя датата на въвеждане в експлоатация на съоръжението в процес на изграждане. Друга уязвимост на предварителното споразумение за покупко-продажба е, че той не подлежи на държавна регистрация, което означава, че предприемачът има възможност да сключи няколко споразумения за един апартамент и в историята на руското споделено строителство е имало много подобни случаи.
2. Вземане на средства срещу сметка.За да се вземе такъв заем е необходим и предварителен договор за продажба, към който се добавя споразумение за закупуване на менителница, чиято стойност е равна на цената на апартамента. Тоест купувачът по предварителен договор за покупко-продажба получава задължение от предприемача да му продаде апартамента, след като къщата бъде пусната в експлоатация и изглежда, че плаща за тази покупка предварително с менителница. Всъщност обаче няма правна връзка между предварителния договор за покупко-продажба и покупката на сметката. Следователно, в края на строителството предприемачът може да изплати сметката не с апартамент, а с пари, а предварителното споразумение за покупко-продажба остава в сила, обаче не са били кредитирани средства, което позволява на предприемача да определи по-висока цена в основния договор за покупко-продажба (пазарната цена на апартамент на първичния пазар). В резултат се оказва, че акционерът просто е дал парите на предприемача на заем за няколко години, защото можете да си купите апартамент на пазарна цена във всяка друга къща..

В допълнение към горните схеми, рисковете от споделеното строителство включват несъответствие на качеството на изградения обект с условията на споразумението и общоприети норми, фалит на предприемача и пряка измама (например привличане на средства от населението с последващо „укриване“ в неизвестна посока), но при внимателен подбор на предприемача, тези рисковете могат да бъдат намалени, ако не до нула, то до много малка вероятност.

Гаранции, предоставени от споразумение за участие в споделено строителство

Споразумение за дялово участие в строителството несъмнено предоставя на акционера повече гаранции за защита на правата му, отколкото споменатите по-горе споразумения. Нека опишем основните от тези гаранции:

1. Основните условия на споразумението за участие в споделено строителство са обектът, цената и срока. Това означава, че предприемачът се задължава да прехвърли конкретен обект на вас навреме и на определена цена. Ако споразумението не съдържа тези условия, то може да бъде обезсилено в съда. Тези условия могат да се променят само по съгласие на страните..
2. Споразумението за споделено участие подлежи на държавна регистрация. Това означава, че предприемачът няма да може да сключи няколко договора едновременно за един апартамент..
3. Правилата за подаване на тримесечни отчети от предприемачи за изпълнението на дейности, свързани с привличане на средства от участници в споделено строителство, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 27 октомври 2005 г. N 645, гарантират държавен контрол върху строителството на съоръжението.
4. Правото да се привличат средства от населението (притежатели на дялове) от предприемач възниква само след държавна регистрация на собственост или наем върху поземлен имот, получаване на разрешение за строеж, както и изготвяне и публикуване на проектна декларация.
5. Предприемачът носи риск от случайна загуба на споделения строителен обект преди прехвърлянето му в собствеността на акционера.
6. В случай на смърт на участник в споделено строителство, неговите права и задължения преминават върху наследниците.
7. При закупуване на недвижим имот чрез споразумение за участие в споделено строителство изключително за лични и семейни нужди, а не за предприемаческа дейност, отношенията, произтичащи от договора и неуредени от закона за участие в споделено строителство, се уреждат от законодателството за защита на потребителите.
8. Гаранциите за качеството на обекта на договора за споделено участие в строителството са посочени в член 7 от Закона „За участие в споделено строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“. Съгласно разпоредбите на този член, гаранционният срок за завършен имот не може да бъде по-малък от пет години. В случай на отклонения от условията на договора, които са влошили качеството на обекта, както и други недостатъци, участникът в споделеното строителство има право да поиска от предприемача да отстрани недостатъците в разумен срок (безплатно) или да намали цената на договора, или да възстанови разходите за отстраняване на недостатъците.

Както можете да видите, Законът „За участие в споделено строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“ предоставя широки гаранции за правата на притежателите на дялови капитали, но за да се възползвате от тези гаранции, трябва да знаете правата си и да обърнете дължимото внимание на различните условия на споразумението за участие в споделено строителство.

Как да се предпазите от различни рискове, когато участвате в споделено строителство

Законодателството, както и животът като цяло, не дава пълни гаранции за икономическа сигурност при сключване на каквито и да било гражданскоправни споразумения, особено инвестиционни. Въпреки това е възможно и дори необходимо да предпазите себе си и благополучието си възможно най-много от неприятни форсмажорни обстоятелства. Как може да стане това??

1. На първо място е необходимо да се проучи законът „За участие в споделеното строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“. Дори и да поискате помощ от професионални юристи, препоръчително е да знаете основните норми на законодателството в областта на споделеното строителство.
2. Сътрудничество с компания, която се е доказала на строителния пазар, с големи активи, без значителни дългове и чиста репутация. Законът „За участие в споделено строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“ предвижда задължението на предприемача да представи учредителни документи, удостоверение за държавна регистрация, удостоверение за данъчна регистрация, финансова и икономическа отчетност, годишни отчети за последните три години на всяко лице, което кандидатства, т.е. а също и одиторски доклад за последната година. Ако във вашия регион има гражданско сдружение за защита правата на притежателите на дялови капитали, тогава може да се получи значителен обем информация за дейността на строителните компании, занимаващи се с дялово строителство..
3. Сключете споразумение за участие в споделено строителство, а не други споразумения, които позволяват на предприемача да заобиколи Закона „За участие в споделено строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти“.
4. Проверете документите за собственост на предприемача за парцела, върху който се строи или ще се проведе (удостоверение за собственост или договор за наем); уверете се, че предприемачът има разрешение за изграждане на жилищна сграда, както и че проектната декларация е правилно публикувана и (или) публикувана.
5. При сключване на договор обърнете специално внимание на обекта, срока и цената на договора. Не забравяйте, че при липса на някое от тези условия в договора, той може да бъде обявен за невалиден от съда. Моля, имайте предвид, че договорът влиза в сила само след държавна регистрация.