Споделена и съсобственост върху недвижими имоти – проблеми и решения

Съдържанието на статията

• Съвместна собственост върху недвижими имоти
• Частична собственост върху недвижими имоти
• Плащане на сметки за комунални услуги, данъци и заеми в случай на съвместна и споделена собственост върху апартамент или къща
• Изхвърляне на съвместни и споделени недвижими имоти: покупка, продажба, замяна, регистрация

Собственото жилище е мечтата и целта на живота за много руснаци, но дори и тези, които вече притежават недвижими имоти, рядко могат да кажат с пълна увереност: „Този ​​апартамент е просто мой“..

Често обектите за жилищни недвижими имоти са съвместна собственост или се разделят на определени дялове, тоест те принадлежат на няколко собственици наведнъж, които трябва да решават всички възникнали проблеми, например да се споразумеят дали да извършват ремонти сега или ако е наред, да плащат сметки за комунални услуги и т.н. А при продажбата или закупуването на такива апартаменти или къщи възникват редица проблеми и нюанси наведнъж, изискващи внимателно внимание и познаване на действащото законодателство..

Каква е разликата между съсобствеността и споделената собственост на жилищен имот? Как може да се продаде или замени такова общо имущество? Какво трябва да знаят съсобствениците, за да не изпаднат в трудна ситуация и да не бъдат привлечени в продължителен процес?

Съвместна собственост върху недвижими имоти

Характеристиките на съвместната и споделена собственост върху недвижими имоти се регулират от части на член 244 от Гражданския кодекс на Русия. Според неговите разпоредби, съвместна собственост върху жилищни недвижими имоти е възможна за различни видове жилища, по-специално:

• частна къща или част от нея;
• апартамент или част от апартамент;
• отделна стая.

Съсобствеността върху недвижимите имоти може да бъде резултат от:

• получаване на апартамент или къща като наследство, ако според закона или условията на завещанието няколко наследници могат да искат имущество наведнъж;
• съвместна покупка или замяна на жилищна площ;
• приватизация на недвижими имоти;
• възлагане на част от апартамент или къща на гражданин съгласно съдебно решение.

Например, ако държавен апартамент е бил приватизиран от един от съпрузите, тогава жилището става съвместна собственост въз основа на разпоредбите на Семейния кодекс на Русия, които признават имущество, придобито по време на брака, като обща собственост на съпрузите.

Василий Максимов. Семеен раздел. 1876

Основната разлика между съвместната собственост и споделената собственост е, че в този случай не е уточнена коя част от жилищното пространство притежава собственикът. Така че, ако говорим за съпрузи, тогава жилищата се считат, че им принадлежат при равни условия, тоест в случай на развод имотът просто се разделя наполовина. Ако има трима или повече наследници, тогава автоматично се счита, че те притежават равни части – една трета, една четвърта и т.н..

Частична собственост върху недвижими имоти

В случай на частична собственост на жилищен имот частите, принадлежащи на собствениците, се определят точно. Така че по време на приватизацията, по искане на участниците, техните дялове могат да бъдат незабавно посочени, обикновено равни, според броя на регистрираните граждани в даден жилищен район и не са написали отказ за приватизация.

Такова разделяне трябва да бъде записано в удостоверението за регистрация на правото на собственост върху обекта за недвижими имоти. Ако в този документ се посочва, че съсобствениците притежават половината, една трета и т.н., част от апартамента, тогава такава собственост става споделена. Ако размерът на частта на всеки собственик не е посочен, тогава такава собственост е съвместна.

Важен нюанс – съвместната собственост може да бъде споделена, ако съсобствениците искат да изяснят кои акции притежават всеки от тях и да изготвят необходимите документи.

Освен това, най-често делът за апартамент или къща е някаква много абстрактна стойност, той е само определен процент или част от общата площ на жилището, а не конкретни квадратни метра жилищна площ. Така че в случай на спор между съсобствениците, не може да се говори за тази или онази стая, например – „Аз притежавам хола, а вие притежавате спалнята“. За да получите собственост върху конкретни квадратни метра, трябва да се обърнете към съда или да се съгласите с останалите собственици относно процедурата за използване на апартамент или къща.

Струва си да се помни, че кухнята, коридорът, банята и банята се считат за обща собственост във всеки случай; съсобствениците могат да използват тези помещения при равни условия и тези помещения не могат да бъдат разделени. Съдът може да разпредели в конкретна пропорция само квадратни метра в отделни дневни. Ако, за да се раздели жилището на отделни части, е необходимо преустройство и в същото време положението на други собственици може да се влоши, например, поради новата стена, тяхната част от жилищата ще стане по-малка, съдът може дори да забрани разпределението на определена стая като дял.

Плащане на сметки за комунални услуги, данъци и заеми в случай на съвместна и споделена собственост върху апартамент или къща

В случай на съвместна собственост върху недвижими имоти, когато дяловете на собствениците не са определени, жилищните и комуналните предприятия изписват едно плащане за апартамент или къща. Как съсобствениците ще плащат сметки за ток, вода и газ зависи от тях.

Ако жилището е в споделена собственост, всички съсобственици могат да бъдат посочени в платежното нареждане, могат да бъдат издадени и няколко платежни документа – за всеки собственик на дял в апартамента. Ако е издадено само едно плащане, тогава съсобствениците могат да разделят общата дължима сума на предприятията за жилищно-комунални услуги за предоставените комунални услуги според дяловете си, тоест да се разделят на три, четири или повече части.

В същото време, ако някой от собствениците откаже да плаща за комунални услуги, останалите все пак ще трябва да го платят, тъй като отговорността пада върху плещите на всички съсобственици и ако водоснабдителното предприятие реши да изключи водата за неплащане или да изключи канализацията, всички жители на апартамента ще пострадат, без изключение – комунални услуги мрежите са едно, общо, като баня с баня.

Анна Щеголева. Съседи. 2010

Ипотечен кредит за апартамент в случай на съвместна собственост също се изплаща от всички собственици заедно. Съгласете се, че всеки от тях ще плати само своята част, те ще трябва да бъдат помежду си, банката често не се интересува от такива подробности и ако например съпрузите, които притежават съвместна собственост при равни условия, спрат да правят плащания по кредита, финансовата институция има правото за продажба на целия апартамент.

Но в случай на частична собственост, всеки собственик плаща заем само за частта си от жилището. В този случай, ако кредитополучателят се окаже злонамерен неплатещ, банката получава правото да наложи неустойка само върху своя дял, без това да засяга имуществото на други собственици, които извършват плащания редовно. Банкова институция може да продаде дял в апартамент, собственост на неплатител, при условията на безплатна продажба, но първо трябва да предложи да закупи тази част от жилището на други собственици в съответствие с действащото преимуществено право на покупка, за което ще говорим по-долу.

Изхвърляне на съвместни и споделени недвижими имоти: покупка, продажба, замяна, регистрация

Нека изясним веднага, че съсобствениците не могат свободно да се разпореждат със своята част от съвместната собственост върху имота. Например, ако двама наследници са получили един апартамент и дяловете на всеки от тях не са точно определени, тоест наследството е станало съвместна собственост, те просто са принудени да се договарят помежду си. Невъзможно е да продадете вашата част от недвижимия имот без съгласието на другия наследник, остава или чрез съда да определи вашия дял и по този начин да превърнете съвместната собственост в споделена собственост, или да преговаряте с втория наследник относно условията за продажба или замяна на жилище.

Освен това в апартамент, който е съвместна собственост, не можете да регистрирате някого без съгласието на втория собственик, той също няма да работи за продажба или замяна на такива жилища без писменото съгласие на останалите съсобственици. Тоест можем да кажем, че съвместният апартамент наистина е често срещан и всички собственици ще трябва да решават съдбата му само заедно. Или разпределете конкретни дялове от общото жилищно пространство, което може да бъде изхвърлено независимо.

Можете да се разпореждате с дяла си в апартамент или къща почти свободно – да го замените за друго жилище, да регистрирате някой от ваша страна, да го наемете, да го използвате като обезпечение, да го продадете, да го оставите като наследство или дарение. Заслужава да се изясни, че съсобствениците на акции в недвижими имоти могат да променят размера на своите акции по взаимно съгласие.

Почти единственото ограничение за свободното разпореждане с нечии акции е превантивното право на покупка. Същността му се състои в това, че собственикът на един от акциите, преди да пусне частта си от жилището за свободна продажба, трябва да уведоми собствениците на останалите акции за своите планове. И след като решат дали да закупят втората част на жилището на посочената цена или да се откажат от правото си на покупка с първи приоритет, собственикът може да предложи своя дял на трети лица.

По този начин алгоритъмът на действията при продажба на дял в къща или апартамент изглежда така:

1. Акционер, решил да продаде частта си от имота, уведомява писмено останалите съсобственици. Такова уведомление трябва да бъде изпратено под формата на писмо, дори ако собствениците на други акции живеят в съседната стая. Писмото съдържа не само информация за продажбата на акцията, но също така посочва стойността й, така че съсобствениците да решат дали тази опция им подхожда или не. По-добре и по-безопасно е да изпратите такова писмо като препоръчано писмо с известие за получаване, като в този случай съсобствениците, които възпрепятстват продажбата на една от акциите, няма да могат да декларират, че не са получили писмата и не са знаели за продажбата на част от жилището.
2. Собственикът изчаква точно един месец от момента, в който собствениците на останалите акции получат писмено предизвестие. След това той получава правото свободно да се разпорежда с частта си от имота, дори ако не последват никакви действия от страна на други собственици – съгласие за покупка или писмено отказ от превантивното право. Счита се, че без да уведомяват писмено собственика на акцията, пусната за продажба за съгласието си да я закупи на посочената цена, те автоматично се отказват от правото си на първа покупка. Важен нюанс – собственикът е длъжен да продаде своя дял на трети лица на цената, която е посочена в писменото известие, изпратено на останалите собственици. В противен случай собствениците на други акции могат да оспорят сделката, вярвайки, че са били измамени и не предоставят пълна и точна информация..
3. Ако не се намерят купувачи за предлаганата цена за акцията в апартамента, а собственикът реши да намали разходите, той отново е длъжен преди всичко да уведоми собствениците на други акции. Може би този път те ще решат да упражняват превентивното си право. Тоест отново се изпраща писмо и се чака месец, който се дава на съсобствениците да вземат решение..

Друго ограничение се прилага в случай на отдаване под наем на дял в апартамент. В този случай собственикът, който желае да наеме стаята си на наемателите, трябва да получи писменото съгласие на останалите собственици. Те могат да бъдат написани в свободна форма, основното е да се запази значението на такова съгласие – „нямам нищо против да наемам жилища“. Подобно указание с подписите на всички съсобственици може да бъде поставено и върху договор за наем под формата на маркировка за съгласието на това споразумение с други собственици на акции в апартамент или къща.

Преди толкова свободно да се разпорежда със своя дял, собственикът трябва да се обърне към съда, за да го уточни. Без такова „разпределение на дял в натура“, тоест документална инструкция, продажбата на виртуална „една трета част“ в двустаен апартамент е много проблематично. Разбира се, може да има купувачи за подобни оферти, но цената на акция, която не е разпределена в натура, ще бъде няколко пъти по-ниска от пазарната стойност на квадратните метра, тъй като купувачът обикновено е добре запознат с какви „битки“ ще се сблъска с други съсобственици.

Възможно е да се разпредели конкретен дял в апартамент, без да се стига до съдилищата, ако съсобствениците сключат доброволно споразумения за реално разпределение на дял. Между другото, съдът обикновено взема решение за съвместното ползване на апартамент, по-специално общи части – коридор, баня и т.н., и определя процедурата за такова използване. Често, ако съсобствениците не могат да се договорят мирно, съдът може дори да определи времето за използване на банята и кухнята за всеки собственик на отделен дял.

Василий Максимов. Всичко в миналото. 1889

В случай на разпределяне на дял в натура в частна къща или вила, въпросът може да бъде решен по-лесно – се урежда отделен изход и една къща се превръща в дублет или градска къща, тоест две къщи със собствени изходи и прилежащи територии, които имат обща странична стена. В този случай има и някои ограничения – когато къщата е разделена, не трябва да й се причиняват непоправими щети и всички помещения трябва да останат жилищни, тоест собственикът на дяла няма да може да отвори магазин в своята част на вилата, ако не е съгласувал действията си с останалите собственици.

Както можете да видите, дробната собственост предоставя много по-широки права от съвместната собственост. Възможно е по всяко време да се прехвърли споделен апартамент в категорията на частичната собственост, но дори и тогава виртуалният дял не винаги се превръща в реални квадратни метра, които принадлежат само на собственика. И за да купите дял в апартамент или къща, можете да отидете само ясно осъзнавайки колко трудно ще бъде да споделите кухнята и банята си с напълно непознати. Разбира се, някои купувачи отиват за такава придобивка, за да откупят всички акции в даден апартамент или къща, но също така не е възможно да се споразумеят с всички съсобственици във всички случаи, тъй като обикновено нереалистично е да се закупи пълноценно жилище за средствата, получени от продажбата на дял, разбира се, ако това не е дял от апартамент в центъра на Москва.