Обмен на апартаменти по схемата „закупване“: плюсове и минуси

Съдържанието на статията

• Особености на обмена на апартаменти „trade-in“
• Предимства за замяна на апартамент по схемата за търговия
• Минуси от „обмен на“ борса

Схемата за сключване на сделки, наречена „trade-in“ (trade-in), вече не може да бъде наречена нова за руския пазар, но все още не е широко разпространена в търговията с недвижими имоти. Възможно е да се опише принципът на тази схема в действие просто – „старият се предава за сметка на закупуване на ново нещо“.

За пазара на недвижими имоти сделките по схемата „внос“ са рядкост, в Москва и Санкт Петербург днес само няколко агенции за недвижими имоти работят на принципа „вашият апартамент в замяна на нова сграда“. Подобна схема за обмен стана много по-популярна на автомобилния пазар – много автокъщи предлагат много популярна услуга – „вие ни давате стара кола, ние ще ви дадем нова, с доплащане, разбира се“..

Тази форма на размяна, разбира се, съкращава условията на транзакцията и позволява на купувача бързо да получи ново нещо, без да губи време за търсене на купувачи, които все още не се нуждаят от стара собственост. Но ако с автомобилния пазар всичко е повече или по-малко ясно и достатъчно просто, схемата за „търговия“ на руския пазар на недвижими имоти получи редица функции и не винаги е най-добрият вариант за купувач..

В тази статия ще се опитаме да разгледаме всички особености на обмена на апартаменти на принципа „trade-in“, неговите предимства и недостатъци.

Особености на обмена на апартаменти „trade-in“

Ясно е, че един апартамент е много по-скъпо и необходимо нещо от кола. Дори обикновена „odnushka“ в стара сграда в Москва може да струва няколко милиона рубли, така че както купувачите, така и продавачите подхождат към сделки с недвижими имоти с особено внимание и внимание..

В случай на търговска сделка, недвижимостта незабавно изкупува стария апартамент на собственика, осигурявайки жилища в новата сграда в замяна, тоест чрез компенсиране. Това е основната разлика между този тип транзакция и алтернативната продажба и покупка с обратно изкупуване на старо жилищно пространство, когато агенция за недвижими имоти просто пуска предложената партида за свободна продажба чрез своите канали, в очакване да бъде намерен купувач..

Най-кратката възможна времева рамка може да се нарече основната характеристика на търговската сделка – като раздават стария апартамент като част от цената на новия, купувачите могат веднага да се преместят на ново място на пребиваване, транзакцията обикновено отнема буквално два до три дни, които отиват за проверка на документите за заглавие и изпълнение на договори.

Както отбелязва адвокат Олег Сухов, специалист по подобни схеми за обмен, схемата за „търговия“ се използва както на първичния, така и на вторичния пазар на недвижими имоти. Като пример ще дадем схема за обмен на апартаменти, например в близост до метростанция Skhodnenskaya, която има две дневни за по-просторен тристаен апартамент в Химки. Пазарната цена на двустаен апартамент в тази област е около 6 милиона рубли, тъй като агенцията за недвижими имоти купува жилища с отстъпка – средно 25%, цената му ще бъде определена на 4,5 милиона рубли. Именно тази сума ще отиде за придобиване на ново жизнено пространство. Средната цена на банкнота от три рубли в Химки е 6,7 милиона рубли, така че новите собственици ще трябва да платят допълнителни 2,2 милиона рубли.

За апартаменти, които участват в търговски сделки, специализираните агенции за недвижими имоти поставят редица изисквания:

• жилищното пространство трябва да бъде разположено изключително на територията на столицата. Апартаменти в предградията или например в района на Ленинград в момента не участват в подобни сделки. Това се дължи на сравнително ниското търсене на подобни транзакции в други градове и с голяма разлика в цената на жилището – сумата на допълнителното плащане за апартамент в нова сграда в Москва, получена в замяна на жилище някъде в Електростал или Долгопрудный, ще бъде твърде голяма. В същото време, в замяна на апартамент с „разрешение за пребиваване в Москва“, разработчиците и брокерите могат да предложат не само жилище в една от многото нови сгради в столицата, но и селска къщичка или градска къща в едно от селата в близост до Москва. Всичко зависи от вида на обектите, които строителят строи и избора, който е наличен днес;
• апартаментът трябва да е собственост на продавача и да не бъде отдаден под наем, макар и дългосрочно, документите за собственост се проверяват от специалисти внимателно и скрупулно;
• агенциите за недвижими имоти вземат предвид само апартаменти, стая в семейно общежитие, общински апартамент или делът на един човек в общото жилищно пространство в транзакции по схемата „търговия“ не могат да участват;
• се поставят специални изисквания за „чистотата“ на апартамента, крайно нежелателно е, ако някой от собствениците на жилища е непълнолетен и се изисква разрешение на съвета по настойничество и попечителство за сключване на сделка. В този случай агенцията за недвижими имоти най-вероятно ще откаже продавача..

Предимства за замяна на апартамент по схемата за търговия

Основното предимство на обмяната на стари жилища за ново според тази схема е спешността и ефективността. Това е най-бързият начин да се преместите в любимия си, много по-удобен апартамент или вила, без да чакате продажбата на старо жилищно пространство, ипотечен заем и т.н..

Освен това, в случай на сделка за търговия, агенцията за недвижими имоти се грижи за всички притеснения и неприятности, свързани с документите и юридическата подкрепа за обмен на жилищно пространство. Продавачът на апартамент няма да трябва да харчи пари за реклама, публикуване на обяви, събиране на документи, харчене на пари за експертна оценка и т.н..

Минуси от „обмен на“ борса

Въпреки безспорните предимства, схемата за обмен на жилища „кредит“ има и редица недостатъци, което доведе до ниската й популярност на пазара на недвижими имоти. Основните недостатъци на такава размяна включват:

• липса на голям избор. По правило определена агенция за недвижими имоти или конкретен предприемач предлага само апартаменти в собствения си жилищен комплекс за търговски сделки, поради което не винаги се предоставя възможност за избор на район на пребиваване или местоположението на сградата;
• цената на стар апартамент, участващ в борсата за търговия, при всички случаи ще бъде по-ниска, отколкото при продажбата му на свободния пазар. Всички разработчици и агенции за развитие закупуват апартаменти с отстъпка, която може да достигне 20-25% от пазарната цена, което, като се вземат предвид капиталовите цени, е изпълнено със загуба от 1-1,5 милиона рубли от цената на жилището. Средствата не се изплащат на продавача, но веднага се кредитират по сметката на предприемача като основно плащане за новото жилищно пространство;
• Не винаги собствениците на жилища, които са участвали в транзакция по схема „кредит“, получават възможност незабавно да се преместят в нов, удобен апартамент. Често разработчиците предлагат жизнено пространство в къщи, които все още са в строеж, така че трябва да изчакате завършването на работата и пускането на къщата в експлоатация. В допълнение, новият апартамент може да се нуждае от обновяване, което също ще отложи момента за щастливо домогване за дълго време. През целия този период – преди да се преместите в нов апартамент и да завършите ремонт и довършителни работи в него, ще трябва или да се сгушите с роднини, или да наемете къща, тъй като старият апартамент вече е станал собственост на агенция за недвижими имоти или предприемач и често вече е успявал да намери нови собственици. Такива допълнителни разходи и неудобства лишават търговската сделка от нейното основно предимство – скоростта на преместване в ново жилище;
• вероятността да срещнете безскрупулни агенции, предлагащи схема, която Олег Самойлов, генерален директор на Relight Real Estate, нарича „фалшива търговия“. В този случай предприемачът резервира нов апартамент само за определен период, поемайки отговорностите за този период да продава старите жилища. Ако не е възможно да се продаде апартамента преди уговореното време, се упражнява натиск върху продавача, принуждавайки да намали цената. По този начин единственото предимство на подобна схема е гарантираната резервация на новопостроен апартамент, но определянето на краен срок за продажба на вторичен апартамент също анулира това предимство, така че експертите не виждат смисъл в подобна услуга на брокери.

За първи път търговските сделки се появиха на руския пазар на недвижими имоти през 2009 г., когато кризата доведе до значително намаляване на търсенето на апартаменти и селски къщи на първичния пазар. С помощта на такава схема за обмен на мрежи разработчиците се стремяха да привлекат вниманието на потенциалните купувачи към нови сгради и да увеличат продажбите.

И все пак, както показва практиката, през последните три години подобна схема не е станала търсена и ако продавачът възнамерява да компенсира част от цената на нов апартамент, като продаде стария, в 90% от случаите се използва алтернативна схема на двойно закупуване и продажба, когато вторичното жилище е изложено за продажба от агенция за недвижими имоти.

Експертите съветват единодушно да се използват схеми за обмен на търговски обмен, само ако рискът от изчезване на апартамент в нова сграда е твърде голям и самият жилищен комплекс вече е пуснат в експлоатация.

Във всички останали опции е по-добре да помислите няколко пъти – струва ли си да загубите значителна част от цената на собствения си апартамент и набързо. Според някои експерти най-добрата алтернатива на схемата за търговия е ипотечен кредит с възможност да го погасява в бъдеще за сметка на средствата, получени от продажбата на жилищно пространство. В този случай продавачът може бавно да събира документи и да търси купувачи, а не да намалява цената, за да продава апартамента спешно и в същото време, благодарение на бързото изплащане на ипотеката, той няма да преплаща прекалено много лихви..

Разбира се, системата за ипотечно кредитиране у нас също има редица недостатъци и не може да се нарече перфектна, обаче, недостатъците при обмяна на апартамент по схемата на влака са повече от предимства, следователно е малко вероятно да стане по-популярна на пазара на недвижими имоти в страната ни в близко бъдеще … В допълнение към очевидните недостатъци, които намаляват привлекателността на такава схема за продавачите, самите разработчици днес също не се нуждаят от привличане на купувачи, използващи кредитната схема – търсенето на московски нови сгради е стабилно и няма да намалее в близко бъдеще.