Капки в наемането на жилища с възможност за последваща покупка

Съдържанието на статията

• Каква е ползата от страните по това споразумение
• Какво трябва да вземете предвид, преди да сключите договор
• 1. Покупката на наетия обект е право, а не задължение на лизингополучателя
• 2. Държавна регистрация на такива сделки се изисква само след прехвърляне на собствеността върху имота на наемателя
• 3. Редовният лизинг може да бъде превърнат в лизинг с последваща покупка
• При какви условия ще бъде изгодно купувачът да закупи жилище по този начин?
• Доверителни отношения между страните по договора
• „Постоянен“ пазар на недвижими имоти
• Рискове, с които наемателят може да се сблъска
• Смъртта на хазяина
• Решението на наемодателя да депозира апартамента като обезпечение за обезпечаване на заема
• Колебания в цените на имотите
• Как правилно да съставите лизинг с последваща покупка
• Срок на договора
• плащане
• Обект под наем
• Задължения на наемателя и наемодателя
• Отговорност на страните

За да купуват недвижими имоти, хората най-често избират два варианта: редовен договор за продажба или ипотечен кредит. Според статистиката договорите за замяна и покупка на ипотекирани недвижими имоти се сключват много по-рядко. Но има и друг вид покупка на жилище, който почти никога не се среща в Русия, но при определени условия може да бъде много полезен и за двете страни по сделката – наем с възможност за последваща покупка. Нека разгледаме по-подробно този тип транзакции..

Каква е ползата от страните по това споразумение

Наемател:

1. Получава възможност за използване на жилища от момента на сключване на споразумението, въпреки липсата на пълната сума, необходима за покупката му.
2. Елиминира необходимостта от издаване на ипотека за получаване на липсващата сума (събирайте всички видове сертификати, плащайте лихви и комисиони на банката и т.н.).
3. Има право на всеки етап от договора да откаже по-нататъшно обратно изкупуване на помещенията.

наемодател:

1. Задава стойността на недвижимите имоти над пазарната средна стойност, за да намали рисковете от продажба на вноска.
2. Прехвърлянето на собствеността става само след получаване на пълната сума, установена с договора, което също е много изгодно за собственика на дома.

Какво трябва да вземете предвид, преди да сключите договор

1. Покупката на наетия обект е право, а не задължение на лизингополучателя

До този извод най-често стигат съдилищата, когато разглеждат искове на наемодатели, чиито недвижими имоти никога не са изкупувани от наематели..

2. Държавна регистрация на такива сделки се изисква само след прехвърляне на собствеността върху имота на наемателя

Тоест, след като бъде платена пълната сума на покупката на имота, установена с договора, наемателят се счита за собственик на имота, а договорът му с наемодателя подлежи на държавна регистрация (като обикновен договор за покупко-продажба на недвижими имоти).

3. Редовният лизинг може да бъде превърнат в лизинг с последваща покупка

Това е предвидено в член 624 от Гражданския кодекс. Просто трябва да сключите подходящо допълнително споразумение с наемодателя. В този случай вече платеният наем ще бъде отнесен към изкупната цена.

При какви условия ще бъде изгодно купувачът да закупи жилище по този начин?

Случаите на подобна сделка са изключително редки, тъй като за да бъде полезна и за двете страни, е необходимо два фактора да съвпадат.

Доверителни отношения между страните по договора

Въпреки че този тип споразумения са законни в Русия, няма ясна регламентация в законодателството. Затова при избора на такъв метод за придобиване на жилища е необходимо да се подходи към текста на споразумението изключително сериозно и не може да се направи без консултация с професионални юристи..

Идеалният вариант би бил наличието на семейство или поне доверителни отношения между наемателя и наемодателя, което ще сведе до минимум възможността за спорове между страните по споразумението.

„Постоянен“ пазар на недвижими имоти

Ако пазарът на недвижими имоти продължава да расте, стойността на помещенията за наем за покупка може да се увеличи. В този случай старата цена, записана в споразумението, просто няма да бъде изгодна за наемодателя и той може да се опита да го прекрати. Затова решението да сключите такава сделка е изгодно само ако сте уверени, че през следващите години цените на пазара на жилища няма да се колебаят много..

Рискове, с които наемателят може да се сблъска

Смъртта на хазяина

Често има ситуации, когато собственикът на имот под наем за покупка умира, а наследниците му имат други планове за завещания им имот и те се опитват по всякакъв начин да прекратят споразумението с наемателя..

В този случай законът е на страната на последното, тъй като според законодателството прехвърлянето на собствеността върху наетия имот върху друго лице не е основание за прекратяване на договора.

Решението на наемодателя да депозира апартамента като обезпечение за обезпечаване на заема

В този случай, ако той не върне заема, апартаментът ще остане заложен от банката и след като бъдат платени всички договорени плащания, наемателят няма да може да регистрира собствеността върху наетия имот..

Единственият начин да се предпазите от подобни ситуации е да се опитате да преговаряте с наемодателя за регистрация в апартамента на наемателя или, което би било идеално, непълнолетен член на семейството му. Малко вероятно е банката да счита такива недвижими имоти за обезпечение.

Колебания в цените на имотите

За да не изпаднете в ситуация, при която поради колебанията на пазара на недвижими имоти или високата инфлация, размерът на плащанията по договора става неизгоден за една от страните, е необходимо да се обърне специално внимание на регулирането на това условие.

Можете да определите, че плащанията на месечна база трябва да се индексират със степента на инфлация или привързани към средното ниво на пазарните цени за подобни имоти.

Как правилно да съставите лизинг с последваща покупка

Разгледайте основните точки на споразумението, които трябва да бъдат посочени във всеки договор за наем с последващо обратно изкупуване.

Срок на договора

Най-добрият начин е споразумението да бъде неопределено.

плащане

Месечното плащане на наемодателя трябва да се състои от два компонента: плащането на наем и плащането на откуп. Както вече беше описано по-горе, можете да планирате индексацията на всяко от плащанията в зависимост от нивото на инфлация и колебанията на цените на пазара на недвижими имоти.

Най-добре е да се предвиди възможността за предсрочно обратно изкупуване на недвижими имоти. Също така няма да е излишно условието плащанията по сметката на лизингодателя да се извършват чрез банков клон, което ще позволи на двете страни да имат своите документални доказателства в случай на евентуален спор..

Обект под наем

Необходимо е да се отразят адресът, площта и оформлението на помещенията. Препоръчително е към договора да се приложат техническа документация и копия от документи за собственост.

Задължения на наемателя и наемодателя

За да се избегнат спорове и разногласия в бъдеще, е необходимо ясно да се посочи кой ще плаща сметки за комунални услуги, ще извършва ремонт на помещенията и др..

Отговорност на страните

Значението на този раздел в договора дори не се нуждае от обяснение..