Какво е самостоятелно изграждане и какво да правим с него

Съдържанието на статията

• Определение и сортове
• Причини за нерегламентирано строителство
• Каква е опасността от клякане?
• Легализиращият клек е истински?

Вероятно никоя друга държава в света не е получила такова широко разпространено самостроене. Разбира се, не може да се каже, че това е чисто руска атака, изобщо не се наблюдават изолирани случаи дори в цивилизована Европа, но в необятността на ОНД неразрешеното строителство придобива характер на масово явление, познато на почти всички..

Какво е самострой, какво означава руското законодателство под тази концепция? Защо този феномен е опасен? Защо такава незаконна собственост се появява толкова често в руските градове? И какво да правим с нерегламентирано строителство по-късно, когато възникне необходимостта от правилната му документална регистрация?

Определение и сортове

Самостоятелно строителство, тоест неразрешено (и никак не независимо) строителство, най-често означава жилищна сграда, която е издигната без разрешението на властите. Въпреки това, samostroy може да бъде разделен на няколко разновидности. Това е особено важно, за да се разбере как точно може да се случи неразрешено развитие и как да се избегне такова противоречие със закона..

И така, има следните видове самоизграждане:

1. Сградата е издигната върху парцел, който изобщо не е бил предназначен за строеж. Тоест, дори да си представим, че по някакъв начин собственикът е успял да се сдобие с документи за самата къща, строежът все пак ще бъде признат за незаконен, тъй като на първо място е необходимо да се реши въпросът с правния статут на парцела. Този тип нерегламентирано строителство понякога възниква в случай на незаконно изземване на земя и това вече е криминално престъпление и е почти невъзможно да се легализира неразрешено строителство в бъдеще. Най-често обаче предприемачът нарушава предназначението на парцела, например издига сграда върху земеделска земя, върху парцел, който не е предназначен за жилищно строителство и т.н..
2. Липса на разрешение за строеж и одобрен строителен проект. В случая имаме предвид липсата на всички документи, които според закона трябва да бъдат получени преди започване на строителството на жилищна сграда. Основният документ, който всеки предприемач трябва задължително да получи, е разрешението на градския или селския съвет за започване на строителни работи. Такова разрешение се издава въз основа на завършен проект, който освен всичко друго се съгласува с органите на пожарната, санитарната и околната среда, като се извършва и предварително проучване на проекта. Само лицензирана организация, като дизайнерски офис, трябва да разработи план за строителство на сграда, дори малка къща с две или три стаи. Ако предприемачът няма такъв одобрен проект, нито един селски или градски съвет няма право да издаде разрешение за започване на строителството..
3. Значителни нарушения на установените строителни правила и разпоредби. Това, както отбелязват юристите, е най-трудният случай на произволно управление. Ако отсъствието на документи или нарушаването на предназначението на парцела е достатъчно лесно да се открие, тогава е доста трудно да се докаже, че предприемачът е нарушил стандартите и изискванията за безопасност по време на строителството. Ще е необходимо да се проведе преглед, задълбочено проучване на жилищна сграда, която може да бъде поверена само на лицензирана организация. Освен това обикновено нарушенията, извършени по време на строителството, не са поразителни, така че те се откриват след падането на покрива или образуването на пукнатина в стената в резултат на неправилна или некачествена конструкция..
4. Преустройство и реконструкция. Промени в първоначалното оформление на сградата, промяна във външния вид на жилищна сграда, реконструкция на историческа сграда, в резултат на което тя се промени до неузнаваемост – всичко това също е скуотер, тоест неразрешена промяна в одобрения проект. Такива актове на незаконни промени в оформлението, по-специално, включват присъединяване на лоджия или балкон към апартамент, подреждане на вход в носеща стена и т.н..

Причини за нерегламентирано строителство

Както единодушно подчертават експертите по чуждестранни недвижими имоти, просто е немислимо да си представим, че в Германия или Дания собственикът на поземлен парцел е започнал строеж на сграда, без предварително да е получил всички необходими документи от местната власт. В Европа недвижимите имоти се приемат много сериозно, поради което всяка промяна, преустройство и още повече реконструкция на историческа сграда трябва да бъде одобрена от регулаторните органи. Защо строителството на клекове стана толкова широко разпространено явление в Русия? Може би това е манталитетът на нашите граждани, които вярват, че на сайта си и в апартамента си те могат да правят каквото си поискат и властите не трябва да се намесват в техния „личен живот“?

Разбира се, руснаците винаги са имали доста сложни и двусмислени отношения с държавните органи, трудно е да ни заподозрят в любов към реда и спазването на закона, поне по отношение на частното жилищно строителство..

И все пак основната причина за появата на нерегламентирано строителство у нас и това, изненадващо, дори самите служители признават, се превърна в много сложна процедура, която изисква много време и усилия, за да се получат всички разрешителни за строеж.

Всъщност много разработчици просто решават да започнат да строят къща веднага след получаване на поземлен парцел, за да отпразнуват домогването възможно най-рано. Собствениците разсъждават така: „Ще го построя сега и ще изготвя документите едва по-късно, когато се преместя в къщата, защо да чакате, докато получите всички разрешителни“. Такива нови заселници не се страхуват от глобите, които ги очакват в случай на незаконно строителство, липса на проект или преустройство. Въпреки това глобата е сравнително малка и за физическите лица варира от три до пет пъти минималната работна заплата (минимална работна заплата), днес тя е 4611 рубли. Тоест, максималната глоба за обикновен гражданин, който построи къща без документи, ще бъде малко повече от 23 хиляди рубли, трябва да се съгласите, не е толкова лошо. Фактът, че според руското законодателство властите могат да принудят собственика на неоторизирана сграда да събори сградата и за своя сметка разработчиците по някаква причина рядко мислят.

Вярно е, че за юридическите лица размерът на глобата за строителство на клекове се увеличава многократно и достига 50-100 минимални заплати.

Между другото, в съседна Украйна, където доскоро хората плащаха глоба за нерегламентирано строителство в размер на само 850 гривна (около 3,5 хиляди рубли), днес подобни санкции са отменени изцяло. Вярно е, че това важи само за обекти от първа или трета категория на сложност, към които принадлежат всички частни жилищни сгради с ниска височина. Собствениците на сгради от четвърта и пета категория на сложност, тоест промишлени съоръжения и многоетажни жилищни комплекси, сега ще трябва да плащат увеличени суми глоби – изискванията за тях, напротив, бяха затегнати в Украйна.

Според експерти в областта на строителството получаването на всички необходими документи за изграждането на къща, като се започне с подготовката на проект, одобрение във всички инстанции и подписване от упълномощени лица, отнема най-малко четири до пет месеца, а в някои случаи може да отнеме години. Много разработчици не искат да губят толкова много време, затова започват строителни работи без документация..

Друга причина за появата на нерегламентирано строителство е нежеланието да се харчат ненужни, по мнение на бъдещите собственици на жилища, средства за поръчка на строителен проект в лицензиран дизайнерски офис. Освен това не е тайна, че често в санитарната станция, и в противопожарната служба, и в службата по опазване на околната среда, ще трябва да плащате „за добро отношение“. В резултат всичко това може да доведе до значителна сума. Така че самостоятелното строителство често може да се нарече опит да се спестят пари за изграждането на къща..

И накрая, много често нерегламентираното строителство възниква поради незнанието на спазващите закона и достойните граждани на действащото законодателство. Ярък пример – човек получи дача от държавата, която днес вече не съществува, преди много години. Той построи къща на мястото, децата растат тук и внуците вече играят. И той не си направи труда да състави документите за парцела по този начин, той просто не знаеше, че е необходимо, той смяташе къщата за свой неотменен имот. Понякога документите се изпълняват, но неправилно няма ясен кадастрален план, одобрен архитектурен проект, вписване на цялата информация за разпределението на земята и всяка капитална сграда, разположена върху нея, в регистъра на Къщата на дружествата.

Причината за нерегламентираното преустройство на апартамент, разбира се, е, че стандартните проекти са проектирани за определен среден наемател и не могат да задоволят нуждите на всички собственици на апартаменти. Така те се опитват да разширят използваемата площ за сметка на балкона и коридора, преместват вратите и слагат прозорците, за да създадат по-уютно и удобно, според тях, жилище.

Асоциацията на юристите на Русия също подчертава, че основната причина за появата на нерегламентирано строителство е явното несъвършенство на организационния и правен механизъм за прилагане на правото на собствениците на земя да ги развиват. Това несъвършенство се изразява главно в продължителността на самата процедура за получаване на разрешение за строеж, разработване и одобряване на необходимата проектна документация, регистриране на собствеността върху вече завършен строеж и получаване на разрешение за извършване на строителни работи. Друга причина за масовата поява на нерегламентирано строителство юристите нарекоха големите финансови разходи, свързани с изпълнението на проектантска, юридическа и друга работа..

Каква е опасността от клякане?

Разбира се, ако неоторизирана сграда е гараж, появил се върху правилно проектиран парцел, стопанска постройка или баня, последиците от такова строителство няма да са твърде тежки. Както вече споменахме, собственикът чака административна глоба и необходимостта да премине през така неподготвената от него процедура, за да получи необходимите документи за строителството, да го регистрира в ОТИ и да се съгласи със същите пожарни и санитарни власти.

Презастрояването в апартамент и присъединяването към лоджия или балкон също може да заплаши с глоба и необходимост от връщане на апартамента в първоначалното му състояние с решение на съда. Да, това е значителна цена и загуба на време, но, трябва да признаете, не е катастрофа.

Но вила, построена върху земеделска земя, построена точно на брега на водохранилище, в природозащитна зона и прочие, властите наистина могат да събарят. Такива случаи редовно се описват в новините, така че трябва да бъдете много внимателни при избора на обект за строителство и първо трябва да се провери предназначението на земята..

Ако сградата на клек възникна поради нарушение на строителните норми и правила и властите успяха да докажат този факт, собственикът ще бъде задължен да приведе в ред сградата и да отстрани недостатъците. И само ако той откаже да се съобрази с инструкциите на регулаторните органи, ще възникне въпросът за събарянето на сградата.

Основното неудобство, което очаква обикновените граждани, които са построили къща без разрешителни и проект, е невъзможността да се формализира собствеността върху жилищата и в резултат на това невъзможността официално да извърши последващи действия с него. Така че, самостоятелното изграждане няма да може да бъде реализирано, наследствено, дарено и т.н. Според документите това изглежда не съществува, така че преди да търсите купувачи, ще трябва да преминете през продължителна процедура за легализиране на неразрешеното строителство и, разбира се, да платите глоба.

Много по-сериозни последици възникват, ако жилищна сграда, в която вече е започнала продажбата на квадратни метра, се оказа самостоятелна конструкция. В този случай основните жертви са именно притежателите на акции, инвестирали средствата си в изграждането на къща, чийто предприемач не е разполагал с необходимия пакет документи или е нарушил установените норми и правила за строителство. Ситуацията е много неприятна, такава голяма сграда е много по-трудна за легализиране от частна вила, така че в резултат купувачите се оказват без пари и без жилище.

Освен проблеми с властите и санкции, нерегламентираното строителство само по себе си може да представлява опасност за жителите му – тя е построена без компетентен проект, на място, където, най-вероятно, не са извършени геодезически и инженерни проучвания. Следователно е доста трудно да се гарантира безопасността на жителите..

Сериозното преустройство в апартамента също може да доведе до опасни последици – пукнатини по носещите стени, таван, който е паднал от съседите отдолу, повредена вентилация на общата къща – това са само част от резултатите от безмислено преустройство на апартамент. Например, съгласно изискванията за пожарна безопасност, на лоджиите трябва да остане празна стена с ширина най-малко 1,2-1,6 метра. Тук собствениците можеха да изчакат пожарникарите и да се скрият от пламъците, ако изходът към стълбището вече е блокиран от пожар. Прикрепяйки лоджия към апартамента, собствениците се лишават от такъв авариен „път за бягство“ в случай на пожар.

Легализиращият клек е истински?

Ако собственикът на непозволено издигнат обект на недвижим имот е изправен пред въпроса да му даде официален правен статут, той ще трябва да премине през почти всички етапи, които е пренебрегнал, преди да започне строителството.

На първо място, все още трябва да съставите проект на вече завършена къща, като се свържете с архитектурно бюро, което има подходящ лиценз. Понякога специалистите отиват до местоположението на сградата и независимо извършват всички измервания, необходими за съставяне на плана, понякога собственикът може да изпрати снимки на вилата и приблизителен план на обекта, указващ размера на къщата и местоположението на стопанските постройки.

Освен това проектът на къщата трябва да бъде съгласуван с всички регулаторни органи – пожарна и санитарна служба, комунални услуги, доставящи газ, електричество и вода, както и с местния отдел за архитектура и строителство. След това трябва да получите така нареченото копие от генералния план за развитието на град или село, където червените линии ще обозначават зоната, заета от нерегламентирано строителство.

Тогава ще трябва да се свържете с бюрото за технически опис, за да получите технически паспорт на сградата.

Експертите отбелязват, че такъв път е много дълъг, отнема най-малко една година, а по отношение на разходите, необходими за одобрението и получаването на документи във всяка инстанция, той е доста съпоставим с основен ремонт на къща..

В тази връзка собствениците на нерегламентирано строителство предпочитат да се обърнат към съда, за да докажат в съда правото си да притежават къщата. Съдът може да признае нерегламентираното строителство за законно, ако „строителството на обекта не нарушава интересите на други лица“, тоест не пречи на съседите, градоустройствените планове и т.н. Струва си да запомните, че преди да отидете в съда, все пак ще трябва да съставите проект на къщата и да се запасите с документи, потвърждаващи, че самостройът отговаря на всички строителни норми и разпоредби.

Друг по-лесен вариант е да се възползвате от правителствените програми, които улесняват процеса на легализиране на малки селски къщи и ниски сгради. В Русия и Украйна има подобни програми, но те са валидни само за сгради от първа и втора категория на сложност.

За да легитимирате преустройството, ще трябва да преработите проекта на апартамента, да се обадите на представителите на ОТИ, които ще преценят мащаба на преструктурирането и ще направят промени в техническия паспорт на апартамента. Санкцията за такава жилищна сграда ще трябва да бъде платена във всеки случай. Собствениците на апартаменти, които вече са преминали през процедурата за легализиране на санирането, отбелязват, че добрите отношения с представители на управляващата компания, ОТИ и съседите са от голямо значение.

Във всеки случай такава сложна процедура за узаконяване на нерегламентирано строителство често плаши дори онези собственици, които биха искали да дадат официално статут на дома си. А услугите на посредници, които в момента има много, са много скъпи..

Остава само да отбележим с тъга, че предварителното получаване на разрешителни за строеж и узаконяването на вече издигната нова сграда са много подобни на „битката с вятърни мелници“, което в случая е бюрократичната система.