Как да завършите покупката на селска къща

Съдържанието на статията

• Събиране и подготовка на документи
• Предварителен договор за покупко-продажба на имот
• Сключване на договор за продажба
• В заключение отбелязваме следното.

Суматохата, ежедневието, шумът и прахът, стоящи като стълб по улиците на големите градове, рано или късно ни тласкат към идеята да закупим собствени крайградски жилища. През последните няколко години търсенето на руснаци за строителство и закупуване на крайградски недвижими имоти нарасна с почти 40%, което като цяло показва повишаване на жизнения стандарт на населението и развитието на икономиката на страната ни..

Когато купуваме селска къща, трябва преди всичко да решим за какъв вид настаняване ще бъде предназначено – постоянно или сезонно. В зависимост от това цената му, местоположението и наличието или отсъствието на определени инженерни комуникации могат да варират..

Независимо дали възнамерявате да живеете в новия си дом постоянно или на кратки пътувания, голям плюс на такова жилище ще бъде развитата инфраструктура на селото, в което се намира. Така че, когато купувате къща извън града, трябва да се обърне специално внимание на удобството на транспортните линии, наличието на пътища за достъп до къщата, целогодишно водоснабдяване, наличието на охрана в селото и най-важното – бъдете търпеливи, тъй като на практика закупуването на жилищни имоти е далеч от най-бързия процес.

Покупката на селска къща може да бъде грубо разделена на 3 етапа.

Събиране и подготовка на документи

Купуването на селска къща, като всяка друга транзакция, започва със събирането на пакет от необходими документи. По правило продавачът търси документите, а купувачът ги проверява за автентичност. Когато купувате селска къща, трябва да се обърне специално внимание на наличието на следните документи от продавача:

1. Удостоверение за държавна регистрация на собственост върху поземлен имот.
2. Удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху обекта за недвижими имоти.
3. Документ за разрешение за строеж.
4. Акт за въвеждане в експлоатация на недвижими имоти.
5. Документи за индивидуални сгради (гараж, баня, навес и др.).

Освен това потенциалният купувач е длъжен да се увери, че няма гранични спорове със съседите на обекта, както и да се увери, че размерът на парцела съответства на декларираните данни в документите.

Продавачът на недвижими имоти от своя страна трябва да събира:

Актове за раждане на непълнолетни и паспорти на възрастни собственици на жилища.В случай, че един от собствениците на имота не е навършил пълнолетие, неговият родител, настойник или попечител трябва да подаде молба до органа по настойничество и попечителство за получаване на съответното разрешение за продажба на къщата. Съпрузите, собственици на имота, трябва да се съберат, за да сключат договора за продажба на имота. Ако е невъзможно да се яви един от съпрузите, присъстващата на сделката страна е длъжна да представи от името на съпруга си разрешение за продажба на къщата, заверено от нотариус. В противен случай купувачът рискува да се сблъска с проблема с „разделението на имуществото“ на съпрузите.

Документи за собственост на имота.Те включват: договор за покупко-продажба, договор за замяна, договор за подарък, брачен договор, удостоверение за наследство, съдебно решение и други документи.

Кадастрален паспорт.Кадастралният паспорт е извлечение от държавния кадастър на недвижимите имоти, съдържащ информация за обекта на недвижими имоти, необходима за регистриране на правото на недвижим имот, както и сделки с него.

Технически паспорт за жилищните помещения.Техническият паспорт е информационен и референтен документ, отразяващ действителното състояние на жилищата. Регистрацията на този паспорт е неразделен атрибут на всички сделки по покупка, продажба или замяна на недвижими имоти. Техническият паспорт на сградата съдържа информация за броя на стаите, общата площ на помещението, използваните материали при изграждането на стени и прегради, както и инвентарната стойност на помещението.

План на къщата.Етажният план представлява графично приложение на техническия или кадастралния паспорт на помещенията, но ако е необходимо, той може да бъде представен като отделен документ. Етажният план се използва за изготвяне на обяснение на апартамент, легализиране на преустройство, както и регистриране на всички сделки с недвижими имоти. Този документ се издава въз основа на съответно искане до ОТИ. Срокът на неговото производство директно зависи от сложността и спешността на поръчката..

Единна жилищна документация (EZD).С помощта на този документ гражданите на Руската федерация решават много жилищни въпроси, свързани с сделки с недвижими имоти: приватизация, продажба, покупка, обмен и др. Можете да получите EZD в Единния информационен и сетълмент център (EIRTS) и абсолютно безплатно. Достатъчно е да напишете съответното заявление и да прикачите необходимите документи към него.

Копие на FLS.FLS (финансова лична сметка) е документ, съдържащ данни за едно жилище и регистрираните в него лица. Горната организация се занимава с издаването на копия на FLS – EIRT.

Удостоверения за липса на дълг за жилищно-комунални услуги.Без тях не е възможно да се състави договор за продажба.

Удостоверение от невропсихиатричен или наркологичен диспансер, адресирано до продавача и други регистрирани лица, опровергаващо наличието на психични заболявания или наркомании.Често след сключването на сделката се оказва (и в съдебно производство), че собственикът на недвижимия имот е частично здрав, безумен или частично недееспособен. В съответствие с гражданското законодателство това означава недействителност на приключилата сделка за покупко-продажба и правната недействителност на сключения договор.

Нотариално заверено заявление за отписване.Отписването се извършва от териториалните органи на Федералната миграционна служба или местната администрация на населеното място.

Решаване на въпроса за наследниците, кандидатстващи за недвижими имоти.Купувачът може да се увери, че няма нови наследници, като посети нотариуса, издал удостоверението за наследство на продавача. Правило, което трябва да се помни както от продавачите, така и от купувачите на недвижими имоти: събирането и правното анализиране на документацията минимизира риска от сключване на „лоша сделка“.

Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е официалният израз на страните за съгласието им за по-нататъшно сътрудничество, което предполага в бъдеще сключване на договор за продажба на недвижими имоти. Това споразумение съдържа условията, въз основа на които ще бъде сключено бъдещо споразумение.

Предварителният договор е основната форма на основния договор. Неспазването на условията на предварителния договор води до недействителност на основния договор за продажба.

Въз основа на гражданското законодателство договор за продажба, сключен при предварителни условия, трябва да съдържа:

1. Условия относно стоката (име, количество и качество на стоката).
2. Основни условия на основния договор за продажба.

Освен това в предварителното споразумение трябва да се посочи периодът, през който страните възнамеряват да сключат основното споразумение. В случай че този въпрос не е регламентиран с предварително споразумение, основният договор за покупко-продажба подлежи на сключване в рамките на една година от датата на сключване на основния документ. Ако основният договор не е сключен в рамките на договорения (или установен със закон) срок, задълженията, произтичащи от предварителния договор за продажба, се прекратяват.

Трябва да се отбележи, че предварителното споразумение за покупко-продажба се прекратява към момента на сключване на основното споразумение между страните.

В случай на укриване на една от страните от сключването на основния договор за продажба, другата страна има право да обжалва действията си в съда, да поиска принудително сключване на договора, както и обезщетение за загуби, причинени от необосновано избягване на сключването на договора..

Предварителното споразумение не изисква държавна регистрация, за разлика от основната. В съответствие с действащото законодателство основният договор за покупко-продажба се регистрира в Държавния департамент на Федералната служба за регистрация, кадастър и картография.

По този начин сключването на предварителен договор за покупко-продажба е необходимо за официалното консолидиране на партньорствата между неговите страни..

Сключване на договор за продажба

Сключването на договора за продажба е последният етап от сделката. В съответствие с действащото гражданско законодателство договорът за продажба се съставя в писмена форма под формата на единен документ, подписан от двете страни. Такова споразумение трябва да отговаря на задължителните изисквания, установени от Федералния закон и други регулаторни правни актове на Руската федерация, действащи към момента на сключването му.

От времето на римското частно право знаем, че сключването на всяка сделка поражда възникването на определени правни отношения между неговите субекти. Договорът за покупко-продажба на имот е отличен пример за този постулат. Ние изброяваме основните права и задължения на продавача, произтичащи от сключването на това споразумение.

Продавачът на обекта за недвижими имоти има право да изисква:

1. Плащане на сумата, посочена в договора.
2. Плащане на стойността на имота и лихвите, ако къщата не е закупена навреме.
3. Плащане за имота.
4. Отказ от изпълнение на сключения договор, ако купувачът откаже да плати за покупката и приеме имота.

В допълнение, продавачът на имота трябва:

1. Прехвърлете на купувача обект на недвижим имот, без никакви тежести, ако купувачът не се съгласи да приеме обекта, обременен с каквито и да било права.
2. Възстановяване на купувача за загуби, причинени от трети лица по време на изземването на имота, ако купувачът не е знаел за наличието на основанията, които са причинили изземването на имота.
3. Да действа от страната на купувача на недвижими имоти в случай на граждански иск за изземване на обекта от трето лице.
4. Прехвърлете имота на купувача в правилната форма, предварително установена с договора за продажба.

От своя страна купувачът има право да изисква:

1. Своевременно прехвърляне на продадения му имот.
2. Намаление на стойността на имота, както и прекратяване на договора, ако имотът е обременен с някакви права.
3. Съответствие на недвижимите имоти с техническите и архитектурни характеристики, принадлежащи на обекта към момента на сключване на договора.

По този начин купувачът има право да постигне:

1. Еквивалентно намаляване на цената на сделката.
2. Безплатно отстраняване на дефекти в имота за определен период от време (обикновено в рамките на две години).
3. Компенсация за загуби, свързани с отстраняването на тези недостатъци.
4. Възстановяване на платената стойност на имота в случай на отказ за изпълнение на договора.

В този случай купувачът се задължава:

1. Приемете обект за недвижими имоти.
2. Платете за покупката преди или след нейното прехвърляне, освен ако не е предвидено друго с договора за продажба или друг нормативен нормативен акт.
3. Платете за покупката на обекта на цената, определена с договора за продажба.

За да съставите договор за покупко-продажба, както и последващата му държавна регистрация, ще ви трябва следните документи:

1. Съвместно изявление на двете страни относно държавната регистрация на договора за продажба.
2. Разписка за плащане на държавно мито, потвърждаваща плащането на държавна регистрация.
3. Заглавие и други документи, изброени по-горе.

Регистрирайки договор за покупко-продажба, новите собственици на къщата придобиват законните си права във връзка с придобитото имущество и сделката става напълно легитимна.

Правилно изпълненият договор за продажба оценява, минимизира и елиминира всички възможни рискове, свързани с покупката на крайградски недвижими имоти.

В заключение отбелязваме следното.

Днес е почти невъзможно да се защитят купувачите на недвижими имоти от нежеланите последици от тази сделка, тъй като дори документите за собственост на продавача не дават сто процента гаранция, че той има право на собственост върху имота в даден момент.

Реалното потвърждение на собствеността е съответният извлечение от книгата за регистрация, издадена от службата за държавна регистрация и поземлен кадастър. Този извлечение съдържа информация за правата и ограниченията (обремененията) на правата върху собствеността.

Въпреки това, дори и тук има „вратичка“ за измамници и мошеници – извлечение от книгата за регистрация е валидно един месец от датата на издаването му, следователно никой от купувачите не е имунизиран от безскрупулни продавачи.

За съжаление, можете да се защитите напълно от измамници само като завършите сделка за покупко-продажба чрез регистратор и с участието на надеждна агенция за недвижими имоти – това е единственият истински (но и най-скъпият) начин за закупуване на селска къща. Регистраторът ще следи и анализира ситуацията с отчуждения обект, а агенцията за недвижими имоти ще анализира историята на имота и директно ще сключи сделката.