Характеристики и перспективи на съвременния пазар на многофункционални комплекси в Москва

Съдържанието на статията

• Характеристики на московския MFC пазар
• Предимства на IFC
• Недостатъци на IFC
• Най-обещаващите и успешни комплекси в Москва
• Какво има бъдещето за пазара на IFC

Напоследък сред столичните обекти за недвижими имоти често можете да намерите многофункционални комплекси (MFC). Разработчиците все повече обръщат внимание на този сектор. В столицата обаче няма толкова много успешни примери за IFC. Нека разгледаме спецификата на пазара на многофункционални комплекси в столицата.

Характеристики на московския MFC пазар

Ако вземем предвид какво е многофункционален комплекс, тогава трябва да се каже, че в класическата форма многофункционалният комплекс трябва да изпълнява поне 3 функции, които независимо една от друга ще генерират доход.

Едгар Дега. Памучен офис. 1873

MFC може да включва елементи на офис, търговски, жилищни, хотелски и спортни и развлекателни недвижими имоти. Обикновено в днешните MFC най-големият дял принадлежи на търговските недвижими имоти: около 15-20% от общата площ е заета от търговски обекти, 50% – от офиси, останалата част – от жилищни имоти. По правило търговските зали са разположени на долните етажи, офисите са разположени отгоре, най-горните етажи са дадени за жилища.

Развитието на строителството на подобни комплекси в Москва е свързано с недостиг и високи цени на земята. В резултат на това предприемачите, изграждащи многофункционални сгради на високи сгради, се опитват да изтръгнат максималната печалба от наличния парцел..

Трябва да се отбележи, че по време на кризата прилагането на повечето МФК в столицата беше преустановено. Това обстоятелство се дължи преди всичко на факта, че те изискват сложни структурни и архитектурни решения. МФК са доста скъпи проекти, които по правило не могат да бъдат успешно реализирани в икономична класа. Такива комплекси се приписват най-добре на бизнес класа, който се оказа най-малко търсеният в разгара на кризата..

Както някои експерти отбелязват, поради факта, че жилищните недвижими имоти по време на кризата потъват много по-малко от търговските недвижими имоти, възстановяването на жилищния пазар сега продължава с по-бързи темпове. Но в сегмента на офис и недвижими имоти търсенето сега се възстановява много по-бавно. Естествено, същата тенденция беше отразена в структурата на многофункционалните комплекси. Сега жилищната част, представена от апартаменти, заема все по-голям дял в структурата на MFC.

Също така в момента достатъчен брой паркоместа са задължителни за всеки многофункционален комплекс на съвременна столица. Това увеличава привлекателността на MFC като търговска собственост.

Предимства на IFC

Основните предимства на многофункционалните комплекси включват възможността за диверсификация на възможните финансови рискове, както и най-ефективното използване на цялата площ на съоръжението..

Виктор Васнецов. Камари на цар Берендей. 1885

Според експерти проектът, който се създава за различни категории потребители, позволява да се коригират рисковете от намаленото търсене в определени сегменти от недвижими имоти. Освен това, както бе отбелязано по-горе, изграждането на такива комплекси позволява на разработчиците да спестят земни ресурси, както и да намалят разходите за енергия..

Основната цел на изграждането на многофункционални комплекси обаче е да се реализира печалба. С правилния дизайн, изграден върху ефективна концепция, комбинацията от различни функции в едно съоръжение дава отличен ефект, което дава възможност за получаване на повече приходи от експлоатацията на комплекса. Печалбата за разработчиците от мащабен многофункционален комплекс е много по-висока, отколкото от скромна клубна къща.

Много бизнесмени предпочитат да запазят всичко необходимо колкото е възможно по-близо..

Освен това осезаемите предимства на MFC могат да се почувстват не само от строителните фирми, но и от жителите на такива комплекси. Апартаментите в жилищната част на MFC обикновено се купуват от хора, които работят в офис центровете на комплекса, те са и основните клиенти на инфраструктурните съоръжения, присъстващи тук..

Ето защо подобни комплекси са много удобни за големи съвременни мегалополиси, позволявайки на хората значително да спестят време, което се изразходва за придвижване из града. Съвременният живот със своята динамичност поставя големи изисквания към времето, което набира все повече и повече стойност. Много бизнесмени предпочитат да запазят всичко необходимо колкото е възможно по-близо. Оттук идва изводът, че от гледна точка на оптимизирането на времето, многофункционалните комплекси са идеални, тъй като тук можете да работите, живеете и прекарвате свободното си време едновременно.

Недостатъци на IFC

Без значение колко удобен е такъв комплекс за живеене, ако сте семеен човек, тук може да ви липсват много много важни инфраструктурни елементи. Тук по правило няма да намерите класическа прилежаща територия, оборудвана с детска площадка, двор и паркинг за гости. Освен това е малко вероятно в близост да има детска градина, училище или клиника..

Недостатъците на повечето MFC включват и липсата на природни обекти в близост (площад, парк, дори само дървета са редки тук). Повечето от тези комплекси са разположени в непосредствена близост до главни магистрали.

Друг недостатък на многофункционалния комплекс като жилищните сгради е, че при условие че в комплекса има голям дял от нежилищни помещения, функционирането на цялата сграда като цяло ще бъде подчинено в по-голяма степен само на тях. Следователно използването на територията ще бъде подчинен на специален режим, както и консумацията на вода, електричество и топлина..

Абел Гример. Вавилонската кула. 1604

Друг проблем на московските разработчици е изборът на подходяща квалифицирана компания за управление, която ще гарантира ефективна работа с обекти на недвижими имоти от различни сегменти, които се различават по своите функции. За съжаление, повечето от местните управляващи компании имат тясна специализация, като правило работят повече в сектора на търговските недвижими имоти. На практика няма управляващи компании, които да могат ефективно да работят едновременно с търговски и жилищни недвижими имоти на капиталовия пазар.

Най-обещаващите и успешни комплекси в Москва

Според анализатори на пазара на недвижими имоти в момента най-успешната комбинация от сегменти на търговски недвижими имоти, които са включени в многофункционални комплекси, е комбинация от двата най-популярни формата: офис пространство и апартаменти.

Ако разгледаме списъка с най-големите и многообещаващи многофункционални комплекси в столицата, които предлагат апартаменти за продажба или отдаване под наем, тогава комбинация: офиси и апартаменти от клас А присъстват в почти всеки голям комплекс със смесена употреба и заедно представляват 60% до 85% цялата сграда.

Тази динамика може лесно да се обясни. Факт е, че търсенето на наем и покупка на апартаменти, разположени в бизнес центъра на Москва, се определя главно от топ мениджъри и представители на големи бизнеси. Търсенето на тях постепенно расте, тъй като това е много удобен формат на жилище за бизнесмени..

Като пример за най-популярните MFC в момента можем да споменем комплекса „Град на столиците”, който се състои от две високи сгради „Москва” и „Санкт Петербург”. Общата площ на комплекса е около 289 хиляди квадратни метра. Три вида недвижими имоти са представени тук почти в равни дялове: офиси, апартаменти и компонент за търговия на дребно и развлечения. В момента в този комплекс има апартаменти за продажба, напълно готови за живеене, чиято цена е от 10 хиляди до 25 хиляди долара на кв.м. Цената на офис площите в MFC „City of Capitals“ е в диапазона от 8 хиляди до 18 хиляди долара на кв.м, наемът ще струва 850-950 долара на кв.м. в година.

Многофункционалният комплекс, разположен на булевард „Цветной“ и наречен „Легендите на Цветной“, също представя офис помещения и апартаменти от клас А. Общата площ на многофункционалния комплекс е 112 хил. Кв. м. Офисите заемат шест етажа, а цели осем горни етажа са разпределени за апартаменти. Търговските помещения са разположени на първия етаж на сградата. Наемната цена тук за офис пространство е 900-1000 долара на кв.м. годишно, цената на апартаментите за продажба варира от 8,7 хиляди до 17,5 хиляди долара на кв.м..

Многофункционален комплекс „Theloft“, чиято площ е 20 хиляди квадратни метра. m също предлага на своите клиенти апартаменти и офис площи. Почти 70% от общата площ на сградата е отделена за апартаменти. Цената както на офиси, така и на апартаменти в този комплекс със смесена употреба е практически еднаква и варира от 4 хиляди до 5,7 хиляди долара на кв.м..

Какво има бъдещето за пазара на IFC

Що се отнася до по-нататъшните перспективи за развитието на формата на многофункционални комплекси на територията на Москва, тогава, по мнението на повечето експерти, това е възможно само чрез прилагането на цялостни програми за развитие на индустриални зони и реконструкцията на разрушените жилища в центъра на града. Причината за това е проста – липсата на безплатна земя в столицата.

Реорганизацията на индустриалните територии обаче е доста сложен и бюрократичен процес. В резултат разработчиците са изправени пред редица препятствия.

Друга обещаваща област за развитието на IFC в Москва е разработването и изпълнението на мащабни проекти извън градинския пръстен, включително съоръжения за социална инфраструктура. Комбинацията от бизнес центрове, хотелски комплекси, детски площадки, паркове и други инфраструктурни елементи ще увеличи популярността на IFC като жилищни недвижими имоти. В същото време по време на изграждането на инфраструктурата ще е необходимо да се вземе предвид класът както на самия комплекс, така и на територията, на която ще бъде изграден. Тъй като офисите от клас „А“ е малко вероятно да бъдат търсени от наемателите в региона. В същото време висококачествените и сравнително евтини помещения ще привлекат вниманието на много собственици на малък и среден бизнес..

Като цяло сегментът на многофункционални комплекси е доста обещаваща посока на пазара на недвижими имоти в столицата. Такива комплекси са бъдещето. Само подходът към изграждането на многофункционалния комплекс трябва да бъде правилен, както рентабилността, така и търсенето на комплекса ще зависи от внимателността на проекта.