Съдържанието на статията

---

• Емисионна цена
• Особености на пазара „далечни летни вили“
• Гора, река, езерце и чист въздух
• Най-интересни оферти

---

През последните десет години пазарът на крайградски имоти в Московска област претърпя много промени и последователни нови тенденции. Едно от най-поразителните от тях беше увеличаването на популярността на така наречените „далечни дачи“, тоест парцели, готови вили и селски къщи, които са разположени най-малко на 60, или дори на 100 километра от Околовръстния път на Москва – общоприетата граница на Белокаменная.

Както отбелязва Валери Мищенко, председател на съвета на директорите на семейство Каскад, днес московчани, които търсят летни къщи или парцели за изграждане на селска къща, веднага обръщат внимание на предложения, разположени на 80-100 километра от столицата..

Ако по-рано, през 2007 и 2008 г., когато пазарът претърпя рязко увеличение на търсенето и увеличаване на обема на сделките, „отдалечените летни къщи“ бяха наречени парцели на 60 и 80 километра от Околовръстния път на Москва, днес тази категория вече включва парцели и вили, които се намират 120 и дори 180 километра от метрополията, извън района на Москва.

И тези „далечни дачи“ са с все по-голямо търсене, купувачите не се смущават от десетки километри път и увеличаване на времето за пътуване. Каква е причината за тази тенденция и имат ли дачи, разположени на 100 километра от столицата, предимства, които могат да привлекат купувачи??

Емисионна цена

Всички експерти на крайградския пазар на недвижими имоти са единодушни в причините за увеличаването на търсенето на „далечни дачи“ – парцели и още повече, че вили на 20-30 километра от Московския околовръстен път са толкова скъпи днес, че не всички московчани могат да си го позволят.

Така че, ако купувачът успее да намери парцел без договор на 40 километра от Околовръстния път на Москва на цена от около 100 хиляди рубли на сто квадратни метра, той може да се смята за късметлия. Средната цена на подобни оферти обикновено е два до три пъти по-висока и варира от 180 до 450 хиляди рубли на сто квадратни метра.

Според експертите на компанията Uniparx Service, вече на 70 километра от Околовръстния път на Москва цените за земя са значително намалени – до 55 хиляди рубли на сто квадратни метра, а на 100 километра от столицата можете да намерите парцел за лятна резиденция само за 20-30 хиляди на сто квадратни метра.

Аналитичният център „Показатели на пазара на недвижими имоти“ също отбелязва, че разликата в цената на парцелите без договор е много забележима – на разстояние повече от 60 километра от Москва такива парцели се предлагат два пъти по-евтино, отколкото на по-къси разстояния.

Цената на готовите вили също се различава в посока на намаляване – ако къща, разположена на 30-40 километра от Околовръстния път на Москва, може да струва около 42-50 милиона рубли, тогава къщичките, които са разположени зад бетонен пръстен, тоест на разстояние най-малко 61 километра от столицата, т.е. струва средно 6-6,5 милиона рубли – всъщност седем пъти по-малко! Разликата е толкова осезаема, че за спестените пари от закупуване на къща или лятна вила, купувачите могат да си купят нова кола и удобно да стигнат до „далечната си лятна вила“.

Популярността на парцели и къщи, които са на 80-100 километра от Околовръстния път на Москва, се увеличава, а също така има доста голям избор в категорията на икономичната класа – в близкия регион на Москва има все по-малко и по-малко безплатни оферти, а селата с достъпни цени за парцели и вили са огромна рядкост. На скъпа земя разработчиците предпочитат да строят луксозни имения, а не малки къщички, което значително намалява броя на потенциалните купувачи.

Основните фактори, които влияят върху цената на „далечната дача“, остават:

• наличие на комунални услуги;
• релеф на терена;
• развита инфраструктура на селото;
• местоположение – наличието на резервоар увеличава цената на парцел или вила на „първа линия“ с 20-30%.

Също така си струва да се има предвид фактът, че ако земята в района на Москва и например в региона Тула ще струва почти същото, тогава доставката на комуникации извън столичния квартал е много по-евтина. Например, за газификация и електрификация на обект в района на Москва, ще трябва да платите най-малко 500 хиляди рубли, а в региона на Тула – само около 300 хиляди рубли..

Особености на пазара „далечни летни вили“

Ако ценовата тенденция – колкото е по-далече от столицата, толкова по-евтино е имотът – всичко е ясно, тогава други характеристики на „далечни летни къщи“ все още могат да накарат потенциалните купувачи да се замислят за целесъобразността на такава покупка и внимателно да анализират всички характеристики на офертата.

Често парцелите без договор се предлагат на купувачи без комунални услуги и като цяло състоянието на инфраструктурата на селища, далечни от Москва, може да е далеч от идеалното.

Въпреки това, днес пазарът на „далечни летни къщи“ се развива стабилно и с доста бързи темпове, така че броят на офертите непрекъснато расте, инфраструктурата се подобрява, а купувачите, които преди това бяха готови да закупят парцел без вода и електричество, сега стават все по-взискателни и не се съгласяват да харчат собствените си средства за развитието на територията, изискващи гаранции от предприемача.

Въпреки това, инвеститорите, които искат да печелят пари от продажбата на парцел в бъдеще, често избират парцели без комуникации. Ако продаващата компания гарантира газ и електричество през следващата година или две, това веднага ще увеличи стойността на земята, което прави такива покупки печеливша инвестиция..

Интересно е, че ако на разстояние до 60 километра от Москва е обичайно да се отделят повече или по-малко престижни дестинации, тогава на по-голямо разстояние разликата в цената е почти невидима. Например, ако в най-близкото предградие на Москва магистралата „Новорижское“ остава най-„елитната“ посока, където се намират повечето от скъпите недвижими имоти и престижните общности от затворен тип, то на 80-100 километра от московския Околовръстен път цените на парцелите и къщите в Новорижское на практика не се различават от цената на предложенията за Минск, т.е. Киевски, Ленинградски, Дмитровски, Ярославски или Можайски магистрали. Както отбелязва Александър Коваленко, търговски директор на Uniparx Service, на толкова далечно разстояние от Москва границата между елитни и по-малко престижни райони е размита, а цената на къщите и парцелите се изравнява.

Друга интересна особеност на ценообразуването в сегмента „далечни летни къщи“ – ако буквално всеки километър играе важна роля на разстояние 60-70 километра от столицата, тогава разликата в цената между парцел 80 и 120 километра от Москва е почти невидима. На това разстояние един или две дузини километри вече не играят толкова важна роля..

Друга особеност на „отдалечените дачи“ е сравнително малката площ на завършени вили и парцели. Най-търсените предложения са парцели без договор, вариращ от 6 до 10 декара, а средната площ на къщите е около 100 „квадрата“. Сред „далечните летни къщи“ къщи с площ от около 500 квадратни метра са рядкост, както и огромни парцели с площ от около 40-50 декара, докато в близката Московска област има имения с площ до 1 000 квадратни метра, особено в престижни райони. Купувачите се обръщат към парцели и къщи, отдалечени от столицата именно с цел да спестят пари от покупки и не искат да преплащат за твърде голяма площ.

Освен това обикновено „далечната дача“ се използва само през летния сезон, обичайно е да „изпращате на природата“ деца с баби, така че най-често скромна къща се издига върху парцел без отопление или с камина и печка.

Що се отнася до транспортната достъпност, наличието на асфалтов път и удобни подстъпи са безспорно предимство на ваканционното селище. Интересно е, че купувачите на „далечни летни къщи“ обръщат повече внимание на времето, което ще бъде изразходвано за пътуването, а не на разстоянието. Всъщност ще бъде възможно да се стигне до сайт или къща по ненатоварени магистрали достатъчно бързо, но наличието на задръствания става голям проблем и може да увеличи времето за пътуване няколко пъти.

Гора, река, езерце и чист въздух

Наред с ниската цена, основното предимство на „отдалечените дачи“ е благоприятната екологична ситуация. Експертите са сигурни, че въздухът на разстояние 80-100 километра от Москва е много по-чист, отколкото в най-близките села в близост до Москва.

Именно уединението, наличието на близък водохранилище, река и недокосната гора често се превръща в основен аргумент в полза на такава „далечна вила“. Александър Коваленко подчертава, че в близост до градовете в близост до Москва купувачите на земя или дачи нямат гаранция, че в следващите няколко години тук няма да расте нов завод, а гледката от прозореца към гората ще изчезне зад новите сгради. Далеч от индустриалните центрове въздухът е много по-чист и бизнесмените, които планират да построят ново производство, се интересуват практически от такива райони.

Особено привлекателни от гледна точка на екологията са районите в Ярославския и Тверския райони, където тече Волга, както и в северните райони на Тулския регион, на бреговете на Ока.

Освен това, както подчертава експертът, известният резерват Завидово се намира в района на Тверской, а също толкова привлекателният и тих резерват Заокски се намира в района на Тула. Земята в близост до такива съоръжения за отдих е особено популярна сред купувачите на „далечни летни къщи“.

Анна Иванова, водещ пазарен анализатор на страната в аналитичния център за показатели на пазара на недвижими имоти, се съгласява с колегата си – парцели и готови къщи по протежение на Симферополское шосе, по-близо до Ока, както и по протежение на Новорижское шосе, където са разположени резервоарите Рузское, Озерниное и Мазурское, са специално търсени , в смесени и иглолистни гори по магистралите Киев и Ярославъл.

Така можем да кажем, че ако „елитните“ посоки за отдалечени дачи загубят своята актуалност, тогава ситуацията в околната среда се превръща в един от решаващите фактори. Експертите отбелязват, че около 15-20% от купувачите на „далечни летни къщи“ внимателно изучават екологичната ситуация в района, където се намира парцелът или къщата, като правят избор в полза на „най-чистите“ и „най-зелените“ оферти.

Най-интересни оферти

Според информацията, предоставена от аналитичния център „Показатели на пазара на недвижими имоти“, в момента на първичния пазар на крайградски жилища, разположен на 61 км от Москва, има 89 къщи и 103 организирани села с поземлени парцели без договор. Всички те вече са снабдени с газ и електричество. Около 35% от такива селища са разположени по протежение на магистралата Симферопол. Заедно с магистралите Ярославское, Киевское и Новорижское, делът на тези четири направления в сегмента на „далечните дачи“ достига 76%. Такава популярност се дължи на транспортната достъпност и добрите условия на околната среда..

Сред най-интересните предложения от този сегмент на пазара на крайградски недвижими имоти, експертите посочват:

• „Алешкино“ – магистрала Новорижское, на 77 километра от Околовръстния път на Москва. Цената на сто квадратни метра земя без договор е 82 хиляди рубли;
• „Алпийски поляни“ – магистрала Новорижское, на 63 километра от столицата. Цената на сто квадратни метра – от 60 хиляди рубли;
• „Turgenevskie dachi“ – магистрала Ярославское, на 80 километра от Москва. Цената на сто квадратни метра е около 45-50 хиляди рубли;
• вилно селище „Romanovskie dachi“ – магистрала Симферопол, на 110 километра от столицата. Цената на парцела е 85 хиляди рубли на сто квадратни метра;
• Rozhdestvenno – Simferopolskoe магистрала, на 95 километра от Околовръстния път на Москва, Новиково – също Simferopolskoe магистрала, 98 километра от Koltsevaya, Zemlyanichnaya Polyana – Kievskoe магистрала, 135 километра от Москва, Златни пясъци по протежение на магистрала Минск, на 118 километра от столица, „Маяк“ – магистрала Можайск, на 120 километра от Москва, „Парк Вележ“ – Симферополское шосе, 100 километра от града, „Маренкино“ – магистрала Ярославское, на 85 километра от Околовръстния път на Москва. Всичко това са проекти на мрежата Captain Club, цената на завършена вила с парцел с площ от 6 декара е в диапазона от 2 до 17 милиона рубли;
• „Лвовски езера“ – на 100 километра от столицата по протежение на магистрала Новорижское, цената на къща с площ около 60 „квадрата“ с парцел от 9 дка започва от 2,4 милиона рубли, парцели без договор струват 45 хиляди рубли на сто квадратни метра;
• „Английски дачи“, на 95 километра от Околовръстния път по Москва по магистрала Новорижское, цена на земята – 90 хиляди рубли на сто квадратни метра;
• „Bobrovy Ostrov“, на 90 километра от Москва по протежение на магистрала Симферопол, цената на парцел от 10 декара с къща от около 90 квадратни метра започва от 3,5 милиона рубли;
• село „Биосфера“ – на 75 километра от Околовръстния път на Москва по магистралата Симферопол, парцел без договор ще струва 80 хиляди рубли на сто квадратни метра;
• село „Парк Сосновка“ – на 65 километра от Белокаменная по протежение на магистралата Симферополское, цената на сто квадратни метра е 79 хиляди рубли, цената на завършена къща с площ от около 100 квадратни метра с парцел от 10 ара е 2,2-2,4 милиона рубли;
• „Pansies“ – магистрала Novorizhskoe, на 82 километра от столицата. Сто квадратни метра земя без договор ще струва на купувачите 93 хиляди рубли, къща без довършителни работи с площ от около 115 „квадрата“ с парцел от 9 сто части – 2,6 милиона рубли.

Сред „отдалечените летни къщи“ има и престижни предложения – недвижими имоти с големи парцели и къщи с завършен завършек в селища с развита инфраструктура, предназначени за постоянно пребиваване. Днес има само няколко такива проекта, Татяна Алексеева от Vesco Consulting успя да отдели само Kriushino.ru по магистрала Mozhaisk, на 95 километра от Околовръстния път на Москва, Yurkovo Estate по протежение на магистралата в Киев, на 110 километра от Москва, клуб на река Конаково – 125 километри от столицата по протежение на магистрала Дмитровское и село „Усадба“ на язовир Можайск, на 100 километра от околовръстния път на Москва. Цената на подобни оферти може да достигне 20 милиона рубли за вила с парцел от 10 декара, която обаче все още е по-ниска от подобни къщи от премиум клас в близката Московска област.

Експертите отбелязват, че днес на пазара на „далечни летни къщи“ във всяко от селата, представени със стойност на земята от 45 хиляди рубли, 10 до 20 парцела се продават месечно без договор и разпределения с готови къщи. Московчани, които търсят почивка от метрополията, са готови да пожертват транспортната достъпност в полза на чист въздух, красив пейзаж извън прозореца и собствена градина. Популярността на „далечните летни вили“ се определя от техните предимства: тишина, живописна природа, ниска цена, модерна инфраструктура и ако парцел с къща отговаря на всички тези изисквания, много бързо се намират нови собственици.

Анна Седых, rmnt.ru