В момента съществуващата руска ипотека е недостъпна за широките маси от населението и не може да реши жилищния проблем. В тази връзка вече започна да се говори, че има разлика между ипотеките и ипотеките, че търговските ипотеки трябва да бъдат разработени за „богатото“ малцинство, а за „бедните“ мнозинство трябва да се обмисли някакъв вид „социална ипотека“. Законни ли са такива разговори и може ли ипотеката да е различна за различните категории население?
Напълно очевидно е, че в страна с толкова значително диференциране в стандарта на живот условията за осигуряване на жилища на социално незащитени слоеве от населението трябва да се различават от програмите, фокусирани върху доста тесен сегмент от „богатите“. Именно този фактор е в основата на факта, че ипотеката, която току-що започна да се развива, вече започна да се разделя на „социална“ и „търговска“.
Привържениците на това разделение твърдят, че: „социалната ипотека“ трябва да се основава на подкрепа от държавата, да се отнася само за социално незащитени граждани, а подобряването на условията за жилище в рамките на нейните рамки трябва да става само в рамките на установените социални норми.
„Търговска ипотека“, напротив, съществува за гражданите, които имат достатъчно високи доходи, за да могат самостоятелно да изпълняват задълженията си по заема. Тази ипотека трябва да се извършва при пазарни условия без участието на правителството.
Подобно разделение на ипотеките на „социални“ и „търговски“ вече започна да се извършва на законодателно ниво. По-конкретно, това беше отразено във федералната целева програма „Жилища“, разработена за периода до 2013 г., както и в Концепцията за развитие на системата на ипотечното кредитиране, приета с постановление на правителството от 11 януари 2000 г..
В края на 2003 г. Държавната дума покани съответните ведомства да разработят специален закон за „социалната ипотека“, предвиждащ създаването на общи разпоредби за прилагането му за служителите в публичния сектор и гражданите с ниски доходи.
Поддръжниците на „социалната ипотека“ (нека ги наречем „популисти“) смятат, че е възможно ясно да се разграничат „търговските“ и „социалните“ ипотеки. Основното според тях е, че последното не се развива чрез „дърпане“ и че всичко, което се отделя от бюджета, е абсолютно прозрачно и също така е ясно определено кой може да разчита на тези плащания.
„Социалната ипотека“ е псевдоипотека?
Въпреки това дори мирянинът разбира, че въвеждането на „социална ипотека“ ще доведе до много въпроси, свързани с това кой трябва да бъде класифициран като социално уязвими и граждани с ниски доходи. Проблемът е, че тук няма ясни критерии за оценка и, изглежда, не може да бъде. Първо, страната е твърде голяма, а доходът, който се счита за голям за един регион, не е за друг. Второ, нивото на официалните доходи в страна, в която по-голямата част от работниците получават „сиви“ и „черни“ заплати, не е обективен показател. Трето, понятието „бюджетна сфера“ е изключително неясно, тъй като сега рядък учител или лекар няма допълнителни приходи.
Въвеждането на „социална ипотека“ също има принципни противници (нека ги наречем „пазарни участници“), които смятат, че всички въпроси, свързани с жилищното кредитиране, трябва да бъдат решавани на обща основа и според единни стандарти, диктувани от пазара, а не от длъжностни лица.
Според тях всичко, което се прави без да се вземат предвид законите на пазара, е от злото, а „социалната ипотека“ е псевдоипотека, която нарушава всички пазарни механизми. Да, това изобщо не е ипотека, а покупка на жилище на вноски, когато лихвеният процент и реалната цена на апартамент са изкуствено понижени, а разликата се изплаща с бюджетни пари. Но в бюджета няма пари и практичните хора отдавна са разбрали, че с негова помощ е невъзможно да се решат жилищните проблеми на 80% от населението на страната.
Затова „хората на пазара“ казват, че ако държавата иска да подобри условията на живот на своите граждани, тогава нека да помогне на конкретни хора. Лихвите и стандартите за издаване на ипотечни заеми трябва да останат пазарни, точно в декларацията за доходите, предоставена на банката, гражданите с ниски доходи трябва да посочват правото на получаване на бюджетна помощ като източник на изплащане на заем като източник на изплащане на заем. Всъщност всъщност за банките няма значение къде кредитополучателят взема средствата за изплащане на заема, независимо дали това е неговата заплата или субсидия; основното е, че източникът на финансиране е постоянен и надежден.
Някои „търговци“ дори са убедени, че „социалната ипотека“ може да бъде вредна, особено ако под нея имаме предвид нещо, което позволява на човек да се пазари за себе си не пазарен заем, а много евтин или дори безплатен заем за сметка на бюджетни средства. От особена загриженост е вероятността други граждани, знаейки за възможността да получат заем практически за нищо, няма да се подредят за заеми, предоставени при пазарна лихва.
Ефективността все още е под въпрос
Държавата вече се опита да създаде своеобразна „социална ипотека“, като разработи програми за предоставяне на жилища на кредит на военнослужещите и служителите от бюджетните сфери. Досега те не са дали забележим положителен ефект, защото самите местни служители не знаят какво и как да направят в тази посока..
Докато пазарът на недвижими имоти остава нестабилен, не може да има съмнение например за намаляване на авансовото плащане (сега той е 30% от цената на апартамент). В същото време банките цитират високи рискове. И са съвсем разбираеми. Например, от известно време е разрешено изгонването на хора от ипотечни жилища, които не могат да изплатят дълга по кредита. Но, както се оказва, това противоречи на Конституцията, ако апартаментът на неплатения е единственият и въпросът за осигуряването му на алтернативно жилище не е решен. Има известни мудни приказки за жилищния фонд за презаселване и общинските „жилищни къщи“, но всичко това остава на думи. И защо една община, да речем, да има „социални къщи“ в баланса си??
В някои региони се правят опити за субсидиране на лихвите по ипотечните заеми от бюджета. Но ефективността на този подход е съмнителна. В крайна сметка такива субсидии трябва да продължат през целия срок на заема, който е поне 10-15 години. Да кажем, че днес бюджетът има определена сума за тези цели. И какво ще се случи утре, ако например световните цени на петрола спаднат и темповете на икономически растеж се забавят? Те ще започнат да преразглеждат раздели на разходите и цялата система на „социална ипотека“ ще се срине?
Какво да правя?
Въпросът за наличието на жилищни заеми за широката маса руски граждани все още остава отворен. Ясно е, че единственият възможен начин за опростяване на достъпа до ипотеки е намаляване на разходите за жилище. За целта предлагането на пазара трябва значително да надвиши търсенето. Но можем ли да очакваме това в близко бъдеще?
Тук ще бъде държавата в състояние да се обърне с всички сили, търсейки допълнителни бюджетни средства за финансиране на жилищното строителство. Но къде има … Много по-лесно е от гледна точка на неясния термин „социална пазарна икономика“ да се извадят ползите от бизнеса.
Какви са условията и изискванията за кандидатстване за социална ипотека? За какви нужди може да бъде ползвана тази ипотека и кое е максималното й предоставяне? Какви са процентите и периода на погасяване на кредита? Бихте ли ми препоръчали да кандидатствам за социална ипотека, ако имам нужда от подпомагане при закупуване на жилище? Благодаря предварително!