Как да си купя апартамент

Съдържанието на статията

• 1. Сключване на споразумение с агенция за недвижими имоти
• 2. Намиране на подходящо настаняване
• 3. Проверка на чистотата на апартамента и подготовка на сделката
• 4. Сключване на договор за покупко-продажба на апартамент и парични сетълменти
• 5. Държавна регистрация на сделката и прехвърляне на собствеността на жилища

Процедурата за закупуване на жилище на вторичния пазар може да изглежда доста сложна и не напълно логична, но всъщност тя се работи от години и съществува, за да се гарантира максимална сигурност на транзакциите на руския пазар..

Антон Илийн, адвокат на Московската асоциация – Гилдията на брокерите, разказа на наш кореспондент за това как става такава покупка в общи условия. Целият процес може условно да се раздели на пет етапа..

1. Сключване на споразумение с агенция за недвижими имоти

Разбира се, можете да намерите апартамент без агенция за недвижими имоти, но … Едно трябва да се вземе предвид – в Москва търсенето на жилища значително надвишава предлагането. Да не говорим за факта, че в условията на руското законодателство и пазарни реалности е много по-удобно да обвинявате всички проблеми на плещите на брокера, който ще ви бъде възложен – той е платен за това.

Намирането на апартамент и подкрепа на транзакцията е услуга, за която агенциите начисляват определена такса. Това може да бъде или фиксирана цена – обикновено започва от 1000 долара, или процент от транзакцията, или всички същите 1000 долара за намиране на подходящ апартамент плюс процент от цената му.

Ако агенцията начисли такса за намиране на апартамент, тогава парите ще трябва да бъдат платени предварително. В този случай споразумението, което сключвате с агенцията, трябва да съдържа възможно най-подробно описание на апартамента, от който се нуждаете. Договорът също така посочва колко опции, отговарящи на зададените параметри, ще ви бъде даден да изберете.

2. Намиране на подходящо настаняване

След като се сключи споразумение с агенцията, последната започва избора на апартамент. Идеалният вариант е апартамент, чийто собственик е подписал договор за продажба с вашата агенция. В този случай агенцията, като правило, незабавно проверява документите и историята на апартамента. Ако агенцията няма такъв апартамент, тя търси всички налични източници.

Когато се намери повече или по-малко подходящ апартамент, вашият агент ви кани да го разгледате. По време на огледа клиентът обикновено подписва удостоверението за проверка на апартамента. Ако апартаментът не отговаря на параметрите, които сте посочили и които са посочени в споразумението ви с агенцията, тогава това трябва да бъде посочено в сертификата за проверка. В този случай опцията не се отчита..

Ако апартаментът ви подхожда, тогава пристъпвате към следващия етап..

3. Проверка на чистотата на апартамента и подготовка на сделката

Събирането на документи за жилищна сделка изисква определено време и пари. Освен това всички необходими сертификати имат ограничен срок на годност, т.е. те не могат да бъдат подготвени за бъдеща употреба. Следователно целият процес започва, когато купувачът потвърди намерението си да закупи този апартамент. Подобно потвърждение е определена сума, която с общо казано може да се нарече депозит или аванс..

Често се случва няколко потенциални купувачи да идват да прегледат апартамент наведнъж. Ако няколко души харесват апартамента наведнъж, тогава победител ще бъде този, който направи първата предплащане. Има обаче случаи на търгове, когато алчен (помилващ, много пресметлив) купувач директно декларира, че ще даде апартамента на този, който предложи най-много. Какво да правите в този случай зависи от вас, но си струва да отбележите, че ако в резултат на търга цената на апартамент надвиши посочената в споразумението ви за търсене, тогава тази опция също не се отчита.

Ако всичко е наред и сте направили необходимата сума, тогава може би започва най-важният етап – събирането на документи и тяхната проверка. Нека припомним, че днес от всички участници в пазара на недвижими имоти купувачът е най-беззащитен от правна гледна точка. Правната практика е такава, че в случай на признаване на сделката за невалидна, страните се връщат в първоначалното си положение и връщат една на друга всичко получено по сделката. Ако си спомним, че по-голямата част от апартаментите на вторичния пазар се продават по оценената стойност на ОТИ, тогава е лесно да се предположи, че това е сумата, която купувачът ще получи като връщане на всичко получено по сделката. Дори революционна стъпка в руското законодателство – защита от държавата на правата на добросъвестния приобретател – се извършва в размер на максимум един милион рубли.

Разширен извлечение от домашната книга (взето от PRUE или DEZ). В това изявление са изброени всички, които са живели в този апартамент откакто е построена къщата, както и на какви основания са оставили там.

Извадка от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него. В него се посочват собственикът или собствениците на апартамента, причините за възникването на собствеността. Наличието или отсъствието на ограничения или обременения на правото.

План на етажа и обяснение на ОТИ. Това, което видяхте при оглед на апартамента, трябва да съответства на това, което виждате на плана. Според Кодекса на жилищата на Руската федерация, ако в апартамент бъде открито незаконно преустройство, тогава собственикът на апартамента е длъжен да върне апартамента в първоначалното си състояние за своя сметка. Има обаче възможност да се регистрира преустройството след факта.

Това са основните моменти, които трябва да се вземат предвид. Цял вестник не е достатъчен, за да опише всички възможни ситуации. Следователно ще се спрем само на няколко типични случая..

Ако продавачът на апартамента е възрастен или силно пиещ човек, тогава си струва да получите сертификати от областните психоневрологични и наркологични диспансери. Освен това, ако по-рано човек е бил регистриран на различен адрес, тогава трябва да посетите диспансерите в този район. Впоследствие роднините на продавача бяха оспорени твърде много сделки с мотива, че последният твърди, че не е могъл да разбере последиците от действията си. Затова в особено съмнителни случаи можете да извършите медицински преглед в деня на транзакцията.

Ако сделката се извършва с пълномощно и продавачът живее в рамките на страната, по-добре е да изискате лично присъствие на продавача и неговия подпис върху договора за продажба. Извинения, като сте заети с работа и т.н. би трябвало да ви предпазят.

Ако извлечението от домашната книга показва, че непълнолетни са живели в апартамента, които не са участвали в приватизацията на апартамента, знайте, че по този начин техните права са нарушени и след достигане на пълнолетие те могат да се опитат да възстановят тези права.

И накрая, последното правило е посочването в договора за продажба на апартамент точно сумата, за която го купувате..

4. Сключване на договор за покупко-продажба на апартамент и парични сетълменти

Така. Документите бяха събрани и проверени, не бяха открити пречки за транзакцията. Вие определяте деня за сделката. Пригответе се за много натоварен ден. Първо, ще трябва да отидете в депозитар или банка, която предоставя сейфове под наем. Такава клетка се отдава под наем и в допълнение към основния договор за наем за клетката се прилагат така наречените допълнителни условия. Тези допълнителни условия показват кой, кога и на какво основание има достъп до килията след като са били положени парите. В случай на сделка с апартамент, продавачът първо има право на достъп, но само след представяне на регистриран договор за покупко-продажба на апартамент. Ако продавачът с такова споразумение не дойде в определения срок (транзакцията не е преминала държавна регистрация, т.е. не се е състояла), тогава той се лишава от правото на достъп до клетката и такова право се предоставя на купувача, който идва и взема парите си обратно. Първоначалният достъп до клетката (с цел да се вложат пари в нея) обикновено са всички заинтересовани лица (продавач, купувач, агенти). Така парите се преизчисляват в присъствието на продавача..

След като парите са преброени, проверени и поставени в килията, отивате в клона на Росрегистрация или при нотариус, за да сключите споразумение. В Росрегистрация договорът ви е съставен и заверен от държавния регистратор. От този момент транзакцията се счита за завършена.

5. Държавна регистрация на сделката и прехвърляне на собствеността на жилища

Срокът за държавна регистрация вече е един месец.

Месец по-късно страните по сделката получават своите копия от договора. Споразумението на продавача има един печат, потвърждаващ регистрацията на сделката. С това споразумение продавачът отива в банката (депозитар), получава достъп до клетката и взема парите си. В споразумението на купувача има два печати: единият потвърждава регистрацията на сделката, вторият – регистрацията на собствеността. Освен това купувачът получава удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху обекта на недвижим имот – апартамент. От този момент нататък той става пълен собственик.

Също така страните трябва да подпишат Акта за приемане и прехвърляне на имота. За държавната регистрация на сделката този акт не е необходим, но без него сделката също се счита за не сключена. От този момент нататък наистина можем да кажем, че сделката се е състояла.