Как да се хвърлите при закупуване на нови сгради

Около 300 нови жилищни сгради се строят днес в Москва. Почти цялата тази конструкция се извършва с пари, събрани от граждани: в по-голямата част от случаите апартаментите се продават вече на етапа на копаенето.

В името на закупуването на апартамент в нова сграда много семейства продават старото си жилище, вземат заеми от банки, коригират жизнените си планове в зависимост от датата на завършване на строителството, посочена в договора. Но както показва практиката, получавайки пълната цена на бъдещите жилища от частни инвеститори, повечето предприемачи губят интерес към тях и, възползвайки се от пълна безнаказаност, решават изключително собствените си проблеми..

Редакционната поща е натрупала значителен брой писма и призиви за „замразени“ строителни проекти, за напълно платени и дори напълно изградени къщи, които не са разрешени на граждани, закупили апартаменти – вестникът периодично говори за подобни случаи и планира да го направи в бъдеще. Интерес представлява и обобщаването на този материал – общата картина на „кидалов“ и класификацията на основните му схеми на пазара на нови сгради.

Комбинацията от принципа за дялово участие в строителството и дългосрочното строителство дава на строителните компании много предимства. Можете да „усуквате“ пари отстрани за дълго време, а след това, например, също да поискате допълнителни плащания за вече платени апартаменти, като се аргументира, че през последната година „строителните материали са се повишили“. Така забавянето на строителството под прикритието на всевъзможни „основателни причини“ придоби днес масивен характер..

Продължителните строителни компании често са напълно незаинтересовани от завършване на строителството. Дейността им е по-скоро пирамидална..

Следователно, агресивната реклама на жилища не спира, привидно вече разпродадени нови сгради. Изчислението е просто: акционер, който е загубил търпение, иска да му върне парите, а предприемачът честно връща на своя „съинвеститор“ дяла, който е амортизиран през последните няколко години, като преди това е продал апартамента си на нови хора – разбира се, на нова цена. Случва се мениджърите, които работят с клиенти, целенасочено ги подтикват да прекратят договора, подкрепяйки слуховете за нестабилното положение на тяхната родна компания. В същото време парите се връщат на акционера не само по номинална стойност, но и с плащане на вноски, което не е забранено от закона. Случва се компания, която официално да се съгласи да върне дял, въпреки това не я изплаща веднага и никой не знае със сигурност дали изобщо ще я плати – много такива истории сега са просто на етап „чакане“.

Обаче пирамидата е нещо краткотрайно. И затова преди срива такава компания обикновено се реорганизира. „Съинвеститорите“ са информирани, че във връзка с разделянето на компанията, всички гаранции по сключените споразумения се прехвърлят на новата фирма „Рога и копита“ и се иска да потвърдят факта на „прекратяване на споразумението“. Разбира се, не им е позволено да проверяват баланса на раздялата на разработчика. (Когато дадено дружество се раздели, балансовите отчети на новите фирми се одобряват от данъчната служба. В същото време, според закона, само една от тях не трябва да изпада в несъстоятелност – съдържа повече дългове, отколкото активи – докато други може и да са „манекени“). След като прехвърлят печалбата на друго място, всички нерентабилни активи се изсипват в новосформирания „Рога и копитата“ – така че дори след като стигнат до съда и да съдят парите си, частните инвеститори не могат да го получат: арестуваните сметки на фирмата са празни.

Разбира се, не всички дългосрочни строителни проекти са пирамиди. И техните разработчици всъщност вярват в тяхната честност и липсата на желание да се нарушат правата на съинвеститорите. Просто всичко може да се случи по време на строителството. Следователно, като правило, условията и цените се посочват от време на време в „допълнителни споразумения“, отказът да се подпише кое (внимание!) Е равносилно на прекратяване на договора. И може да има доста такива подобни споразумения (за разлика от основния договор) за много години строителство.

Друга схема за печалба от граждани на купувачи е свързана с промяната на предприемача по време на строителството на къщата. Например, предприемач, който е сключил договори, може да бъде лишен от парцел за дългове, реални или възприети нарушения. Той може също така да възложи правата си на някой друг (на практика едни и същи лица могат да застанат зад различни юридически лица). Но новата компания, получила обекта по този начин, естествено, не иска да се „ангажира с благотворителност“ и изисква сериозни допълнителни плащания от акционерите, или все пак – прекратяване на договора, което е доста изгодно за него.

Частните инвеститори могат да очакват много шокове, дори когато къщата е готова.

Например, от тях може да се поиска да доплащат. И ние не говорим за допълнително плащане от 5-10% (това вече е станало част от реда на нещата) – цената на апартамент в последния момент може да се увеличи 2 пъти. В същото време фирмите не предоставят документи, потвърждаващи размера и законността на тези допълнителни плащания. Имат по-ефективно средство – изнудване. Акционерите са заплашени от прекратяване на договори или не представят на органите по регистрация документите, необходими за регистрация на апартаменти в собственост. В такива случаи е много трудно да се съди. Факт е, че доскоро всички споразумения за съвместно инвестиране се съставяха изключително в полза на предприемача. Всъщност беше невъзможно да не се подпише такова споразумение, да се поиска промяна на някои точки в него. Разговорът в такива случаи беше кратък: „Не ми харесва – не те принуждаваме! Има опашка от желаещи да бъдат там“.

Друг доста често срещан трик е, че с момента на предаването на къщата клиентът „се оказва“ неплатежоспособен и не може да изплати изпълнителя. И в този случай едни и същи хора често стоят зад различни юридически лица. В хода на арбитражния съд клиентът признава вината си и плаща с къщата, която вече е конфискувана до този момент. Изпълнителят продава апартаментите за втори път и в най-добрия случай връща първоначалните си акции на първите купувачи..

Друго заболяване на разработчиците е поразителна забрава. Някои от тях си спомнят за „градския дял“ в новопостроената къща, само след като частни инвеститори вече са купили този дял от тях.

И по-често те изобщо не си спомнят – в края на краищата предприемачът сключва споразумение с града, а апартаментите се продават чрез инвестиционни компании и фирми за недвижими имоти, които формално не дължат на града нищо. Те изобщо не се смущават от липсата на документи, позволяващи продажбата на това жилище. В резултат на това ситуацията „замръзва“: местните власти, след като не получат своя дял, блокират населеното място и не пускат къщата в експлоатация, съдилищата бавно се справят с насрещни искове, а гражданите, които плащат за строителството от собствените си джобове, са в състояние на силен стрес от години.

Друг вариант за ползотворно сътрудничество между разработчиците и местните власти може да бъде появата на цял микрорайон, който не е осигурен например с инженерна инфраструктура..

С момента на въвеждане в експлоатация на такъв обект „изведнъж“ става ясно, че наличните градски мощности не са достатъчни, за да го свържат с комуникациите. А за изграждането на нови котелни, водоприемници, централни отоплителни станции и комуникации се изискват повече пари, отколкото са изразходвани за жилищни и социални и културни съоръжения, и никоя от страните няма да ги инвестира. Предприемачът кима на местните власти, властите на предприемача и между тях тълпа протестиращи, които честно платиха за нови апартаменти точно толкова, колкото поискаха.

Но дори и след като се премести в нов апартамент и го регистрира като собственост, частният инвеститор не трябва да се отпуска напълно.

Продавайки апартаменти, брокерите стриктно пазят основната си тайна – градоустройствените планове за района на развитие. И често се случва купувачът, платил за „благоприятната екология“ и „живописните гледки“, да очаква да построи магистрала или друг многоетажен комплекс под прозорците си. В резултат на това гледката към зеленото разстояние отстъпва на гледката към строителната площадка, която работи ден и нощ, а след това и към гледката към стената на новата къща.

По правило гражданите, измамени в най-добрите си очаквания, се опитват да се харесат на властите. Но нито в Москва, нито в региона не се знае за единичен случай, когато правителствените агенции биха реагирали на отчаяни молби за помощ..

Обикновено такова бездействие се обяснява с факта, че градските структури не са страна по договорите на акционерите с предприемачи и следователно не са задължени (и дори нямат право) да се намесват в икономически спорове, които трябва да бъдат решени в съда. Вярно е, че когато това се дължи на негова полза или има лични сметки с предприемача, местните власти се намесват повече от активно, като защитават интересите, които са пряко противоположни на интересите на гражданите.

За съжаление, нищо няма да бъде в състояние да помогне на гражданите, които са станали заложници на споделеното строителство, и новият федерален закон „За споделено участие в жилищното строителство“.

Фокусиран върху защитата на частните инвеститори, законът установява универсална форма на договор, фиксирани условия и цени за строителство, забранява злоупотребата с финансови средства, но този закон не се прилага за правни отношения, възникнали преди влизането му в сила (преди 1 април 2005 г.). Освен това законът се прилага само за тези обекти, разрешението за строеж на които е получено след 1 април 2005 г. И много компании вече обявиха, че този закон няма да ги засегне по никакъв начин, тъй като имат много проекти, разрешението за строеж за които беше получено по-рано..

Така че тези, които планират да инвестират трудно спечелените си пари в строителството, започнало по-рано на 1 април, ще трябва да играят по старите правила. При всички произтичащи от това обстоятелства.