Как да изберем ипотечна програма

Понастоящем в Москва има няколко десетки кредитни институции, които издават ипотечни заеми (в Русия има над 180 от тях). Как да изберем банка, предлагаща оптимални условия за кредитиране за покупки на жилища? Нека започнем с това, което е на разположение на потребителя, дори преди да се свържете с банката, тъй като повечето банки не пестят средства за реклама на своите ипотечни програми.

За удобство на анализа ипотечните програми могат да бъдат разделени на следните основни компоненти: целеви пазар, валута на заема, първоначално плащане, годишна лихва, размер на кредита, срок на заема, срок за разглеждане на заявлението, размер на допълнителни разходи за получаване на заем.

Целеви пазар

По-голямата част от банките, които издават ипотечни заеми, работят само на вторичния пазар на апартаменти (изчислено е, че около 70% от ипотечните програми се предоставят за клиенти, които купуват готови жилища). Сред активните играчи, предлагащи програми за купувачи на нови сгради, са Сбербанк, Делтакредит Банк, Райфайзенбанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, МДМ-Банк и някои други. Трябва да се отбележи обаче, че според експерти Сбербанк представлява до 90% от кредитите, издадени на първичния пазар. В същото време не всички къщи се считат за кредитиране на първичния пазар, а само нови сгради, одобрени от кредитиращата банка. По същество това са сгради, които вече са построени и предадени на държавната комисия. Ако къщата не е готова, тогава банката си запазва правото да провери предприемача и да откаже да издаде заем, без да обяснява причините. Непопулярността на закупуването на апартаменти в нови сгради сред ипотечните кредитни институции се дължи главно на такива фактори като удължения срок на строителство и липсата на залог до момента, в който апартаментът е регистриран.

Валута на заема

Повечето банки предлагат ипотечни заеми в щатски долари (над 70% от програмите). Някои банки (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank и др.) Предлагат заеми в долари и рубли. Банките Societe Generale Vostok, MDM Bank, Газпромбанк и някои други добавят евро към рубли и долари. Московската ипотечна агенция и Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) работят само с рублови заеми.

Първоначална такса

По принцип практиката е от класическата, приета в целия свят, първоначално плащане в размер на 30% от цената на жилището. Някои банки (DeltaCredit, City City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz и др.) Имат ипотечни програми с 20% авансово плащане. Понякога има оферти с 10% или дори 0% авансово плащане (например от банка FORA), но такива оферти, като правило, се придружават от по-високи лихви (и през първите 18 месеца те обикновено са по-високи, отколкото в последващ матуритетен период). Практиката показва, че е изключително трудно да получите заем над 75-80% от цената на жилището, а на първичния пазар авансовото плащане обикновено е около 40% от цената на жилището.

Годишен лихвен процент

Понастоящем средният основен лихвен процент е 11% в чуждестранна валута и 15% в рубли, което е два до три пъти по-високо от подобни проценти в икономически развитите страни. В момента намаляването на лихвения процент у нас се забави и според прогнозите на Асоциацията на руските банки до 2008 г. тя ще възлиза на 8-8,5%, което също е твърде много за цивилизования пазар.
Минималните валутни лихвени проценти вече могат да бъдат отбелязани във VIP-банка и Pervoe OVK bank. (Росбанк) – 10%, но те не принадлежат към лидерите на въпросния пазар. Такива големи ипотечни играчи като Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit и International Moscow Bank практикуват лихвени проценти от 10.5% за повечето издадени кредити. Максималните валутни лихвени проценти (18%) вече могат да бъдат отбелязани в Lokobank, FORA-Bank и Европейската тръстова банка.
Банките DeltaCredit, Райфайзенбанк и Газпромбанк също използват така наречените плаващи лихвени проценти LIBOR, които могат да се променят в зависимост от колебанията във финансовите показатели на световния пазар. Поради тази причина сключването на споразумение с такава норма увеличава рисковете за потребителя, тъй като за дълъг период на кредитиране те могат да променят както възходящите, така и низходящите лихви..

Заета сума

Размерите на предоставените ипотечни заеми са много разнообразни. Минималните заеми могат да бъдат 2 хиляди долара (DeltaCredit Bank), максимални – 400 000 долара (Градска ипотечна банка и Международна банка Москва) и дори 500 хиляди долара (Национална ипотечна компания и Първа ОВК). Средно заемите се издават в размер от 10 000 до 200-300 хиляди долара.

Кредитен срок

Сроковете, за които се предоставят ипотечни заеми, могат да варират от шест месеца до 27 години. Максималният срок е доста рядък (подобни програми се предлагат в FORA-Bank, Европейската доверителна банка и AHML) и се практикува само за рублови заеми. Като цяло отношението към подобни дългосрочни заеми у нас е отрицателно, както сред банките, така и сред потребителите, които морално не са готови да понесат кредитната тежест толкова дълго. По принцип терминът е от 10 до 15 години. По правило срокът на заема зависи от възрастта на кредитополучателя, тъй като заемът трябва да бъде погасен преди достигане на пенсионна възраст.

Време за разглеждане на заявлението

По принцип срокът за разглеждане на заявлението е 14 дни. Кредитните комитети работят най-бързо в Absolutbank (от 1 ден), MDM-Bank (3-5 дни), Union (5 дни) и Европейската доверителна банка (до 7 дни); най-бавното – в банката Първи O.V.K. (2-3 седмици) и Международната индустриална банка (1 месец).

Допълнителни разходи за получаване на заем

Най-често допълнителните разходи за получаване на заем възлизат на до 1,5% от обема на заема, но за някои това може да е по-значителна сума. Допълнителните разходи включват: такса за обработка на заявления (1–2,6 хиляди рубли), такса за теглене на пари, еднократна банкова комисионна, такса за обслужване на заем, такса за наем на клетка, такса за откриване на сметка и др..
Освен това кредитополучателят трябва да помни, че за да получи и поддържа ипотечен кредит, е необходимо ежегодно да плащате сметки за застраховка на живота и имуществото си, да извършвате еднократни плащания за оценка на закупения апартамент и да плащате такси за регистрация за продажба и покупка на имота. Освен това банките като правило предлагат да плащат за същата застраховка не там, където е удобно за кредитополучателя, а само в онези компании, с които банката си сътрудничи.