Кое е по-гъвкаво – рента или диференциация? Как да трансформираме един в друг? Предсрочно частично погасяване на ипотечния кредит и защо той не е от полза за нас?
Има няколко вида плащания на ипотечен кредит, но тези два варианта са най-популярните. Лихвите и по двата вида плащания се начисляват почти еднакво – върху останалата сума на дълга. Да преминем към декриптиране.
Анюитетни плащания по заем
Какво е рента? Това е дълг плюс лихва, разделен на равни месечни плащания. Анюитетните плащания са структурирани така, че лъвският дял от общата сума първо отива за изплащане на лихва, а по-малко „парче от пая“ се изяжда по-късно, за сметка на основния дълг. Оказва се, че с течение на времето в рамките на общата сума на задължителното месечно плащане лихвеният дълг намалява значително, а плащанията по основния дълг растат.
Диференцирани плащания по заем
Диференцирана схема на плащане предвижда неизменността на плащанията по основния дълг във времето. Тези плащания добавят плащания само върху начислените лихви. Лихвените плащания, с диференцирана възможност за плащане, в началото дори надвишават доходите на ипотечния кредитополучател! Наистина – натоварването в началото е огромно, но „играта си струва свещта“ и надплащането в този случай ще бъде значително по-малко, отколкото с рента.
Коя схема за изплащане на заем е по-изгодна?
Трябва да признаем, че рентата е по-гъвкава от диференциацията. А именно: кредитополучателят може да увеличи месечните плащания по всяко време. Така че всичко, което се плаща над установената сума, се взема предвид при намаляването и погасяването на основния дълг по ипотеката. Оказва се, че основният дълг намалява по-бързо и всъщност всичко това води до трансформация на анюитетните плащания в диференцирани.
По принцип банките въвеждат изключително масивна схема за анюитетно плащане на масите. Разбира се, чрез горните манипулации можете да превърнете рентата в диференцирани плащания, но има и банкова комисионна за предсрочно погасяване на дълга (макар и частична). Именно тази комисионна глупост може да усвои спестяванията от процеса на ускоряване на изплащането на плащанията по заеми.
Глобите за предсрочно погасяване на ипотечния дълг варират в различните банки. Много банки не начисляват на клиентите такава такса след няколко първоначални плащания. Някои банки имат официална забрана за предсрочно изплащане на кредитния дълг през първата половина на годината.
Ако отидете при добър професионален брокер за заем, изобщо не би трябвало да има проблеми с избора на форма на плащания по ипотечен кредит. Специалист винаги ще може да разбере тънкостите на ипотечните механизми и да ви помогне да предприемете тежката, но сигурна стъпка по пътя към собствения си дом. Кой, ако не ипотечен брокер, може да има пълна информация за последните оферти от банките.
Кое от двата вида ипотечни плащания, ануитетни или диференциални, е по-изгодно? Има ли разлика в месечните вноски и общата сума, която трябва да бъде заплатена? Има ли други фактори, които трябва да бъдат взети предвид при избора? Благодаря предварително за отговора!